2004年，郑州市积极贯彻国家一系列宏观调控政策，房地产业保持快速增长态势，成为固定资产投资构成中最活跃的部分，房地产业步入健康发展的轨道。

一、房地产业运行基本情况

1．房地产开发持续快速增长

郑州房地产业从九十年代初开始起步，经过十多年的发展，已成为全市的一大重要产业，不仅有力地推动了我市城镇化进程，而且改善了人们的居住环境，提高了居住质量。2004年，我市房地产开发投资持续增长。全年房地产开发投资完成121.8亿元，同比增长55%，增速高于固定资产投资21.8个百分点，比全国房地产增速高26.9个百分点。房地产开发投资占固定资产投资的比重继续加大，由上年的20.4%提高到25.1%，比上年提高4.7个百分点，占到投资的四分之一，成为固定资产投资构成中最活跃的部分。

2．住宅开发为主导，商业地产增幅居前

从房地产开发投资构成情况看，商品住宅继续保持开发投资的主导地位，但比重下降。全年完成投资94.9亿元，同比增长47.9%，占房地产开发投资的比重为78%，下降8.5个百分点。我市一大批商业地产项目开工建设，商业营业用房建设发展迅速，增幅居首位。全年我市商业营业用房完成投资14.7亿元，同比增长2.8倍，占房地产开发投资的比重达12.1%，比去年提高6.9个百分点。

3．房地产项目规模扩大

房地产在建项目的开发规模进一步扩大。2004年，我市在建的房地产开发项目计划总投资433.1亿元，比上年增长25.5%；全年我市房地产开发房屋施工面积达1555.6万平方米，同比增长13.4%。从房地产开发的结构看，住宅施工面积1360.2万平方米，增长11.4%；商业营业用房117.9万平方米，增长37%。本年新开工面积611.5万平方米，同比增长5.2%。其中，住宅535.2万平方米，增长1.5%。

4．房地产开发用地增加，后续发展空间较大

2004年，全市土地购置面积达506.8万平方米，支付土地购置费23亿元，分别比上年增长1.5倍和74.2%，土地购置费占房地产开发投资的比重由上年的17.8%上升到18.9%。我市土地交易的快速增长，反映出房地产开发企业进一步储备土地资源，为房地产今后开发提供了广阔的发展空间。

5．房地产开发资金较为充足

2004年，银行两次提高存款准备金率，并缩减了贷款规模，但我市房地产企业的资金状况并没有受到太大的影响。受预期高额收益的吸引，进入房地产开发市场的资金大幅增加，房地产开发资金较为充足。2004年，从事房地产开发经营活动的企业共到位资金158.4亿元，比上年增长71.2%，高于投资增幅16.2个百分点。若加上上年结余资金，资金总量达到175亿元，增长65.7%。在全部资金中，国内贷款比重下降，全年共计贷款18.8亿元，比上年增长19.4%，所占比重由上年的17%下降到11.9%。利用外资1.1亿元，增长4.6倍。其他资金来源快速增加，自筹资金到位54.7亿元，增长94.4%，其中自有资金26.6亿元，增长1.1倍，占全部到位资金的16.8%，；其他资金到位83.6亿元，增长72.7%，其中定金及预付款70.8亿元，占全部到位资金的44.7%，增长44.8%。资金充足有力保证了全市房地产开发投资快速增长。

6．商品房销售持续旺盛，销售价格上扬

2004年，市场需求的旺盛，居民购房热情高涨，商品房销售市场异常火暴。全年我市共实际销售各类商品房314.5万平方米（不含预售），同比增长18.9%，其中销售商品住宅299.9万平方米，同比增长19.1%。

市场需求的旺盛，带动了商品房价格的上扬。全市商品房实现销售额66亿元，比上年增长21.3%。其中，商品住宅实现销售额60.1亿元，同比增长21.4%。受成本提高、需求旺盛等方面因素的影响，2004年郑州商品房平均销售价格一直呈现上涨态势，商品房平均销售价格每平方米2099元，比上年上涨2.1%。分类来看，商业营业用房增幅较大，平均销售价为每平方米5394元，比上年上涨3.3%。商品住宅平均销售价为每平方米2004元，比上年上涨2%。

7．空置商品房面积大幅度减少

2004年以来，一方面政府各部门应加强政策引导，控制开发规模，协调供求关系，切实解决低收入者住房问题，加大消化空置商品房力度；另一方面各房地产开发企业要不断调整经营理念，做好市场调研和产品定位，开发适销对路产品，避免了新一轮积压；同时由于人们受“买涨不买跌”的心理影响，商品房销售持续向好，尤其是预售十分活跃。因此，前几年空置商品房大幅增长的势头得到了有效控制，并首次出现负增长。截止到12月末，我市商品房空置面积79.9万平方米，其中空置商品住宅63.2万平方米，同比分别下降16.2%和23.8%。空置商品房占用资金减少，促进了房地产开发的持续健康发展。

二、宏观调控初显成效

2004年，在国家陆续出台提高房地产开发项目资本金比率、提高金融机构存贷款利率、严格建设用地审批控制、进一步规范开发商拆迁行为等一系列重大的宏观调控政策，这些政策的效应已经开始显现，以控制土地和信贷紧缩为主要手段的宏观调控政策正在逐步发挥作用，其扩张势头得到抑制。银行贷款明显下降，房地产开发的资金增速减缓。新开工面积趋缓。商品房销售面积由于竣工慢，预售情况较好，空置面积首次出现负增长。但房地产开发结构不尽合理等问题依然没有得到根本解决。具体体现在以下几方面：

1．在房地产开发企业到位资金中，银行贷款所占比例下降，表明房地产开发项目对银行信贷资金的依赖作用持续减弱。2004年，银行贷款到位18.8亿元，比上年增长19.4%，占全部到位资金的比例由上年的17%下降到11.9%。

2．商品房需求受到一定抑制，销售增长放慢。2004年下半年，全市商品房销售增速呈下降趋势，全年销售商品房314.5万平方米，比上年增长18.9%，增速比上半年降低41.7个百分点。销售额65.9亿元，比上年增长21.4%，增速比上半年降低42.6个百分点。

3．商品房新开工面积增长放慢。到2004年底，全市商品房新开工面积为611.5万平方米，比上年增长5.2%。增速比上半年降低117.6个百分点。分析新开工面积趋缓的原因，一是中央暂停土地的审批，土地供应量减少，没有足够土地用于新项目的开发；二是土地价格上涨，企业获得土地的成本上涨，购置土地下降；三是房地产开发企业获得贷款资金较为困难，国家加强房地产信贷监管，企业融资成本增高，新开工楼盘需要大量资金，因此，一些房地产开发企业只能固守现有楼盘，利用商品房销售价格不断上涨而获利。

4．商品房平均售价涨势趋缓。2004年，郑州房价虽然一直上涨，但自下半年来涨势有趋稳的迹象。全年郑州商品房平均售价2099元/平方米，比全国平均水平低615元/平方米。

因此，未来房地产市场调控的重点应是结构调整和价格，在发展中解决目前存在的问题，以保持房地产开发的适度增长，确保国民经济的持续稳定发展。

三、对郑州市房地产业发展的分析评价

2004年我市房地产开发继续增长，商品房销售市场持续增长，房地产业步入健康快速发展轨道。但也存在的一些问题应引起市有关部门的重视。如房地产开发结构不尽合理、竣工率相对较低以及房价上涨过快等。

1．房地产开发结构不尽合理。从房地产开发投资的用途看，投资结构不尽合理，住宅开发不足。西部地区住宅，尤其是普通住宅供不应求。商业营业用房供过于求，空置面积增加，交易价格涨幅相对较小。从投资看，2004年全市住宅投资增长47.9%，住宅投资增速比房地产开发投资慢了7.1个百分点，占全市房地产开发投资的78%，比上年下降8.5个百分点；商业营业用房投资14.7亿元，比上年增长2.8倍，占12.1%；办公楼投资2.7亿元，比上年下降13.9%、占2.2%。从商品房建设看，住宅施工面积增速较慢，只增长了11.4%，商业营业用房则增长37%。相反，住宅空置面积下降23.8%，而商业营业房空置面积则增长了1.6%。目前，郑州经济适用房建设相对不足，销售较少，大部分都用在了拆迁安置和集资房，尚有较多中低收入家庭的住房困难问题需要解决。

2．房屋竣工增速明显低于施工增速。全年我市商品房屋竣工面积309.1万平方米，同比增长2.9%，其中住宅竣工面积279.4万平方米，增长1.8%，增幅远低于同期施工增幅。商品房屋竣工率相对较低，仅为19.8%，比去年同期低3.8个百分点。为此，各开发企业应抓紧工期，加快建设速度，确保项目按期竣工，如期交房。

3．商品房销售价格增长过快。2004年，国家从资金和土地两个源头控制高档房产的供应，而一些消费者则认为国家控制了资金和土地的供应，房源总量会减少，房价会不断上涨，形成了一种“买涨不买跌”的思想。同时，外地和本地投资炒房产人数增多等等，在众多因素的综合影响下，使购买力提前集中释放，以至一些地方出现排队购房的火爆场面，甚至炒房号，造成商品房销售十分旺盛，房价上涨较快。

房地产业发展对于郑州的经济发展和社会和谐影响很大，房地产市场的问题，已成为当今社会最为关注的问题之一。无论政府、专家学者，还是企业老总、平民百姓，目前谈论得最多的是房价。关注的焦点，显然是房地产市场价格上涨速度。由于这个问题会在很大程度上影响郑州的经济持续发展和社会和谐团结，因此需要作一些具体分析和思考。    我们认为，郑州的房地产业的发展，从总体上说，基本上是健康的。即使在宏观调控的2004年，增长速度仍然非常迅速，但是，我们在认同郑州地产业发展的同时，去年以来郑州房价上升的幅度较大，如果不调整，将会影响社会经济的持续发展。因此，有必要认真分析一下原因。初步分析商品房价格上涨的原因：首先是成本增加。主要表现在土地和建筑材料价格上涨；运费、人工费等上涨；户型结构如小高层及电梯公寓的增多，也增加了商品房成本。其次是市场需求的拉动。尤其是近年来的城市旧房拆迁，居民对商品房需求增加较多；银行利率持续处于低水平，实际利率为负，股市低迷，投资渠道狭窄，人们将投资转向房地产，投资需求增大。另外，城市范围的扩大，城市基础设施的日趋完善，也推动了商品房价格的上涨。
    进一步分析从理论上讲，影响房价的因素主要是：建筑成本、供求关系、消费者心理预期以及不同利益集团的投机利益。尽管目前争论各执己见，但基本没有离开这几个方面。
    房地产建筑成本包括贷款利息、劳务成本、税费、建材成本、土地价格和利润。近年来前三项有变化，但幅度不是很大，因此，人们将注意力集中在“土地价格”和“超额利润”上。需要指出的是，房地产开发利润具有弹性，是市场供求关系的函数。相反，土地因素的影响则是刚性的。土地供应有限性与需求无限性之间的矛盾，在人多地少尤其在众多人口挤向城市以及实行土地控制的今天，表现得特别明显。因此，建设部政策研究中心课题组在批驳“泡沫论”时，强调了房价上涨的主要原因是地价上涨和商品房档次明显提高。土地控制是必要的，土地的转让和买卖必须走规范的市场化道路。在这个方面，现在逐步改善，但需要完善的地方还有很多。
    建筑成本影响供给，当需求非常旺盛的时候，价格上升是必要结果，问题也就出在郑州目前住房需求正处迅速提升时期。需求分为三类：一是郑州本地居民的居住需求，以及城市动拆迁的安置需求。目前郑州市区人口达到295万人，比上年增加12万人，而郑州人均居住面积处于全国平均水平，因此这方面的需求还是比较大的。二是外地居民以及“新郑州人”的居住需求，从2004年看这部分需求所占全市的比重已经由2001年的42.1%上升到56.9%，今年首次超过本地居民的需求。三是房产投资需求以及短期投机炒作。

四、对策与建议

发展是硬道理，协调是新思维，和谐是主旋律。我们认为，郑州房地产业发展的成绩来之不易，房地产业发展对于郑州的经济发展和社会和谐影响很大，因此，我们应维护房地产市场稳定、健康的发展。

1．增加住宅供应量，缓解供求矛盾。目前，郑州房地产开发总量和增长速度与经济总量和增长速度基本适应。2005年郑州房地产业在保持投资稳定增长的同时，重点是进行投资结构的调整，增加住宅的供应量，以缓解住宅供不应求的矛盾。这需要国土、规划等部门加强合作，在土地供应和城市规划中，向住宅尤其是普通住宅倾斜，增加住宅用地的供应。另外，利用税收政策，对住宅、办公用房和商业营业用房采取不同的税率，从而达到对投资结构进行调整的目的。

2．控制土地价格过快增长，保持房地产价格稳定。2004年土地价格出现了过快增长，土地价格的大幅度增长给稳定和平抑房价带来了较大的压力。在目前宏观调控政策和经营城市的背景下，应采取有效措施控制土地价格的过快增长，可采取“先限制房价，再进行土地拍卖”的政策运用到普通住宅用地供应中。

3．进一步完善土地供应政策。由于房地产的不可移动性和唯一性，决定了房地产有很强的区域性。政府在进行土地调配与供应中，对于大型或超大型地块的供应，宜采用统一规划、拆零供给的办法，以促进土地市场健康发展。

4．控制房价过快增长。若要平抑房价，必须有效控制短期投机炒作。央行近年来连续推出房贷新政策，提高了基准利率，主要还是为了防范银行贷款风险。但是，要真正抑制投机者炒房，还有许多工作要做，许多政策尚有待细化。建议有关部门在推出相关调控政策时，对购房自住的市民和投机炒房者区别对待，在贷款比例、利率和交易税费等方面，应有明显不同的政策。

总之，2004年是郑州房地产业快速增长的一年，投资规模和增长速度适中，投资结构得到一定改善，房地产市场整体平稳，展望2005年，郑州房地产开发规模仍将维持在较高的发展水平，因而房地产开发投资有望继续保持较高的增速，我市房地产开发投资总量、施工规模以及市场销售等方面都将会继续保持较快的增长速度。然而随着各项宏观调控政策效应的进一步显现，房地产开发的资金、土地供应可能更为趋紧，投资增速会放慢，加息效应对需求的抑制作用会使房价上涨的速度有所放缓。

二〇〇五年四月二十二日