近年来，在经济发展和居民居住需求不断提高的情况下，房地产市场化的进程加快，房地产经济得到了快速发展，同时房地产价格上涨也较快。因此，国家针对不同时期房地产市场的情况曾多次实行宏观调控，2005年出台了加强和调控、稳定住房价格的两个八项政策和措施。2006年是国家近年来对房地产业出台宏观调控措施最多且调控力度最大的一年。经过宏观调控的洗礼，至目前，调控措施已初显成效。

一、     房地产开发市场发生的变化特征

2006年，国家新出台的“国六条” 、九部委《意见》“十五细则”及利率上调、购房首付比例提高、征收二手房个税等国家宏观调控政策措施，对整个房地产业产生了巨大的影响。 郑州房地产业呈现出投资和房价增幅双回落，预期的调控效果正逐步显现。

1、投资总量增幅先扬后抑，回落较快。前三季度，郑州房地产开发投资完成152.1亿元，同比增长38.2%。2006年前9个月，全市房地产开发投资均以30%以上的速度增长，最高为1-5月份的42.2%，之后平稳回落到前三季度的38.2%，比4月份、5月份和6月份投资增幅分别低17个、7.6个和4.2个百分点，也低于当年全市城镇投资增长44.6%的水平。从各月投资增幅变化分析，呈先扬后抑，回落较快的特点。 

2、住宅建设的主体地位没有改变，比重上升。从价值量指标看。前三季度在全部房地产开发投资中，住宅完成投资118.6亿元，增长52.3%，快于开发投资增幅14.1个百分点，占全部投资的比重由去年的70.7%上升到今年的77.9%。而商业营业用房投资比重下降，商业营业用房投资18.6亿元，比去年同期增长23.1%，所占比重为12.2%，比去年下降1.5个百分点。办公楼投资10亿元，增长1.2倍，所占比重由4.1%提高到6.6%。从实物量指标看，今年前三季度住宅施工面积达到1698.9万平方米，增长37.9%。

3、资金来源结构有所调整。作为资金密集型的产业，资金一直是开发企业的命脉。长期以来，郑州房地产开发投资的资金主要来源于国内贷款、自筹资金和定金及预收款。今年郑州房地产开发投资的资金来源发生了变化。国内贷款的比重上升。今年全市用于房地产开发的国内贷款29.6亿元，占当年资金来源的比重为14.8%，贷款比重比去年上升3.3个百分点的。定金及预收款是目前房地产开发得以正常运行的最重要的资金来源。近年来，其份额占房地产开发资金来源的五分之二左右，2005年达到44.7%，宏观调控以后，其比重呈下降的态势，今年回落到31.8%。与此同时，自有资金的比重有所提高，由去年的18.5%提高到20.8%，增幅为69.3%，快于当年资金到位增幅19个百分点。

4、 销售面积大于竣工面积，商品房空置面积减少。前三季度郑州商品房销售额达到133.8亿元，比去年同期增长33.1%。其中住宅销售额为117.1亿元，增长38.9%。销售面积478.6万平方米，增长19.5%。其中，住宅销售面积450.2万平方米，增长24.8%。竣工的商品房面积为150.2万平方米，比去年下降4%，销售面积比竣工面积多328.4万平方米，全市商品房的销售量大大超过供应量，商品房供不应求的局面加剧。

商品房屋空置面积继续下降。在住房市场需求不断扩大的情况下，空置商品房逐渐减少。由于商品房销售面积的增长快于竣工面积的增长，致使全市空置房减少。到9月底全市商品房空置面积67.5万平方米。其中：住宅空置面积36.4万平方米，占53.3%；商业营业用房20.3万平方米，占30.1%。从空置时间看，空置一年以上的商品房59.3万平方米，占全部空置房比重近87.9%。其中，住宅31.9万平方米。空置面积减少，一方面会减少社会资源的浪费，另一方面也会少占压资金，提高房地产开发企业的效益。

5、商品房价格不断攀升的势头得到抑制，房价涨幅回落。由于房地产在国民经济发展中所起的作用越来越大，而且与居民的切身利益有着密切的联系，所以房价问题受到了普遍的关注。近三年来，郑州房地产市场在持续快速发展的过程中，价格也上涨较快，在卖方市场的情况下，还出现了一些开发商控制房价、制造虚假信息等违反法律法规的行为。自2006年以来，随着各项宏观调控措施的落实到位，市场行为不断得以规范，供需关系不断趋于合理，商品房价格虽然有所波动，但从总体上看涨势减缓。今年前三季度全市商品房期房价格为2913元/平方米，比去年增长13.9%，与上半年相比，回落2.2个百分点。其中住宅均价为2710元/平方米。

二、     调控后郑州房地产业市场继续上行的原因分析

在宏观调控后，郑州的房地产市场并没有像上海等地出现走低现象，商品房价格仍继续上涨。究其原因，我们认为主要有以下几点：

 　　（一）郑州房地产业发展相对健康合理。近些年，郑州市政府加强对房地产调控，郑州房地产发展相对比较健康。国家宏观调控措施主要针对房地产投资规模过大、商品房价格上涨过快、商品房结构不合理以及房地产市场秩序比较混乱等四个方面对房地产市场进行调整，调控措施对该行业的作用只是表现在宣传舆论导向影响：如一部分准备买房的消费者认为未来房地产价格会下降，出现“持币待购”现象。另外，提高首付比例和贷款加息对普通购房者产生一定影响。

（二）居民购房需求不断增长。随着工业化、城市化的不断推进，经济的平稳较快发展，居民在城市置业买房的需求不断增长。首先，工业化、城市化的结果使城市人口不断增加，城市人口的增加客观上对房屋的需求不断增多。巨大的住房潜在需求，在不断增长的居民收入支持下，特别是在银行住房消费信贷的支持下，转变为强劲增长的住房有效需求，成为拉动房地产市场持续走高的决定性因素。其次是经济的发展吸引了大量的流动人口，流动人口不但是城市房屋租赁市场的消费群体，同时也是城市房地产购置大军中一个不可忽视的群体。

（三）调控后可用土地减少的预期以及居民买涨不买落心理。从理论上讲，土地的稀缺性和垄断性促使房地产商不惜代价囤积土地，而宏观调控在一定程度上加剧了可用土地减少的预期，在客观上造成了土地拍卖价格的上升。土地价格的上升意味着房地产开发成本的提高，企业行为的房地产开发商是追求利润最大化的，这是房价上涨的一个重要因素。另一方面，居民买涨不买落的心理又进一步推动了房价的上涨。

（四）市场炒作因素。由于市场监管制度不尽完善，开发商利用实际占有土地的优势、垄断房源的优势和比消费者拥有更多信息的优势，通过囤积土地、囤积房源和价格合谋等形式，人为地制造市场紧张空气，这也助推了房价上涨。另外宏观调控后，上海等地房地产市场出现走低趋势后，部分外来资金流入郑州市的房地产市场，也在一定程度上助推了房价的上涨。

三、     当前郑州房地产市场应关注的主要问题

郑州的房地产市场总体发展势头良好，但发展中出现的一些问题应该引起关注。毋庸置疑，一系列宏观调控措施的实施，对整个房地产市场产生的影响是积极的，但行业中的一些矛盾和问题仍较突出，一些新情况应予关注：

新一轮宏观调控将对房地产发展趋势产生的影响。在2006年5月“国六条”以及随后建设部等九部委的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（简称“十五细则”）出台后，社会各界对目前房地产市场存在的问题以及发展趋势广泛关注，宏观调控将会产生怎样的影响、未来郑州房地产市场将会是怎样的发展趋势令人期待。

1、前三季度郑州的房地产开发投资继续增长，房屋销售价格继续上涨。因为调控措施在二季度的最后一个月实施，时间较短，影响相对有限；同时也存在“国六条”对大面积住宅和豪宅的限制，反而推高了目前在售的此类住宅的价格，推动了此类住房的销量。

房价上涨相对过快。自2004年四季度起，郑州房价上涨幅度加大，虽然今年商品房价格涨势趋缓，但郑州市的商品房均价接近3000元/平方米。房价的较快上涨，一方面会影响居民未来的消费预期，从而削弱消费对经济的拉动作用；另一方面大城市房价的过快上涨意味着进入门槛的提高，会影响其对人口的吸纳能力，从而抑制城市化的进程。已经有学者指出，目前我国的城市化进程滞后于工业化进程，产生了一系列的社会问题。

2、商品房开发结构性矛盾依然存在。主要表现在：一是经济适用房比重偏低。适合于中低收入家庭的经济适用房和廉租房仍然偏少。由于住房供应和保障机制中关于经济适用房的政策措施不具体，直接导致经济适用房的建设规模和比重一直很小。1-9月份，郑州房地产开发投资完成额152.1亿元，同比增长38.2%，其中住宅118.6亿元，增长52.3%，但是同期的经济适用房开发投资完成额仅为6.8亿元，同比增长21.3%。2005年，郑州经济适用房投资占住宅投资的比重为6.8%，今年这一比重又降低到5.8%，经济适用房是具有保障性质的政策性商品住房，其比重不断走低，使中低收入家庭住房需求得不到满足，有效供给不足的矛盾加剧。廉租房作为最低收入家庭的保障性住房，国家在2004年3月1日才正式推出管理办法，由于政策不具体，建设规模很小，对保障最低收入人群住房所起的作用十分有限。二是大户型住房供应过多，而中小户型住房不足。

3、自有资金不足，开发企业资金压力加大。近年来，随着房地产业的发展，开发企业的实力增强，企业自有资金的比例虽有所提高，但相对于庞大的资金需求仍显不足。今年在房地产开发企业筹集的开发资金中，企业自有资金41.7亿元，比重虽有提高，但仅占全部开发资金的20.8%，基础仍显脆弱。加之宏观调控后，银行对开发商贷款的审批和控制更加严格，部分开发企业资金面临巨大压力。在宏观调控的情况下，开发商资金不足。 

4、短期内宏观调控对企业家投资经营产生影响；同时，新政策使房地产企业、买家都对市场持观望态度，城镇居民的购房意愿略有回落。

四、     适度实施宏观调控，促进郑州房地产业持续健康发展

 　　房地产市场分散的、区域性特征要求中央政府不可能撇开地方政府，直接地调节区域性的房地产市场。全国性的调控措施只有在地方政府结合当地房地产市场实际，制定相应的实施细则的情况下，才能真正对此行业的长远健康发展发挥作用。郑州作为房地产业起步较晚的城市，其发展相对规范，存在的问题相对较少，但是“国六条”和“十五细则”主要针对房屋价格上涨过快和住房供应结构不合理问题出台的调控措施，而上述两个问题目前在郑州的房地产市场中确实不同程度存在。因此郑州在调控房地产方面要确保措施适时适度，既要考虑房地产业对经济的拉动作用，更要充分考虑当地居民的居住需求和购买能力，实现居者有其屋的目标。

1、在住房市场的供给层面，政府对商品房房价高低和涨幅大小、商品房供应结构进行调控时，需要综合考虑郑州的经济发展水平，居民收入的增长速度，目前城镇居民人均居住面积等各个方面。一是要重点安排建设普通商品住宅，使其作为住房需求快速增长时期有适度价格管制的、在全社会住房保障和稳定房价中发挥主要作用的，面向大多数消费人群的商品住房。二是注意发挥房价对人口迁移、城市规模和土地开发利用等方面的调节作用。三是对于经济适用房，结合过去的经验，要对低收入人群做出明确界定，限定和规范经济适用房建设应当占多大的份额、应当如何瞄准中低收入人群等等。当然土地资源的合理利用和金融风险的防范也是宏观调控应该考虑方面。

2、在住房市场的需求层面，住房的生存必需品和社会性的特征，要求政府像提供医疗服务和普及教育那样向社会提供足够的经济适用房和廉租房，因此住房需求市场更应该成为政府调控的重点。政府可以直接运用其土地资源、财力和行政手段，帮助解决低收入家庭的住房问题。

3、在供需双方层面，为了使市场参与者对未来走势有较明确的预期，政府应把握政策的稳定性和相关信息的准确披露，规范房地产市场交易的各个环节，使市场中的开发商和消费者都清楚政府的意图，对市场走势有个理性的判断，避免消费者心态的大起大落，出现不应有的持币待购或疯狂抢购的局面，这样，房地产供求的平稳发展也将促进国民经济周期性波动的趋于平稳，有利于社会和经济的全面和谐发展。

五、2007年房地产市场走势展望

综合以上分析，短期内，宏观调控引发的市场观望情形会持续一段时间，尤其是后续的地方细分政策出台前，新房市场的成交量将继续走低；但是从长远看，宏观调控对该行业的健康长足发展有积极作用，郑州房地产市场继续稳步发展的总体趋势不会有大的改变，未来整个房地产市场将呈“稳定增长小幅调整”的发展格局。

房地产业是随着经济体制改革和国民经济的发展而逐步建立和发展起来的，经历了一个从无到有、从小到大的过程，其间跌宕起伏。此次的宏观调控同样是为了消除房地产发展过程中的不健康因素，促使房地产市场持续健康发展。2006年郑州房地产投资增幅回落，商品房价格涨幅减缓，表明宏观调控已取得成效。但一些矛盾和问题依然存在，今后宏观调控的任务仍很艰巨。2007年是机遇和挑战并存的一年，房地产市场将继续在宏观调控的轨道上运行，平稳发展将成为郑州房地产市场的主旋律。

1、          支撑投资、房价增长的主要因素

 　　（1）从宏观上看，启动内需仍是2007年经济工作的重中之重，房地产业作为国民经济的重要支柱，对拉动内需作用明显，房地产仍是投资和消费的热点，进而对投资和房价的增长起推动作用。

（2）从郑州的情况看，近年来全市GDP均以15%左右的速度增长，全市新增存款持续增加，房地产业仍有巨大的消费和投资潜力。

（3）今年全市施工的房屋面积高达2217.3万平方米，竣工的房屋面积仅150万平方米，有大量的在建房屋面积将结转到2007年施工，房地产开发投资将继续保持较大的规模。

（4）城镇化进程的加快、拆迁安置、外来人口的增长、改善住房条件需求等因素，将增加房地产的市场需求，导致一段时间内投资保持一定的规模，房价也不会下跌。

（5）房价的基本构成要素如地价、建材价格、贷款利率、劳动力价格、产品品质成本均在上升，对投资和房价的增长形成支撑。特别是地价，随着土地资源的减少和招拍挂的实施，郑州市的地价不断攀升，将直接导致房价的上涨。

 　　（6）城镇居民人均可支配收入增长，特别是今年机关、事业以及部分企业调整工资将使居民对房价的承受能力进一步增强。

2、抑制投资、房价上涨的主要因素

（1）宏观调控政策没有改变，调控总体上仍将继续在“有保有压、区别对待”的原则下进行，调控下的房地产产业政策、土地政策、金融政策和财政税收政策都将促使投资、房价保持稳定增长的趋势。

（2）对于消费者而言观望心态在短期内难以转变，而对于房地产企业，随着宏观调控政策的持续，意味着“洗牌”过程的加剧。房地产企业取得贷款更难，筹措资金的成本更高，资金链断裂的风险加大，对房地产企业是一个严峻的考验，房地产企业面临新一轮的结构优化和调整。因此投资和房价将进一步回归理性。

 　　（3）宏观调控措施的实施，使投机需求得到遏制，从而促进房价的平稳。

（4）中低价房建设力度加大，住房结构得到改善，从整体上将平抑房价的上升。

 　　（5）房地产开发中的一些先行指标下降，将影响2007年房地产开发规模。前三季度全市房地产企业的土地开发投资2243万元，完成开发土地面积156.8万平方米，本年购置土地面积232.2万平方米，增速同比分别下降89.4%、1.4%和35.1%。

综上所述，2007年郑州房地产开发投资总量将继续扩大，增长速度呈平稳态势。商品房价格大起大落的可能性不大，涨幅趋于缓和。