内容摘要：
2002年，随着国内经济形势的持续走好和住宅改革制度的进一步深入，在国家降低住房交易手续、下降银行住房按揭贷款利率等一系列鼓励住房消费政策的直接影响下，大大活跃了我市房地产市场的生存空间和发展潜力，同时也刺激了房地产开发投资持续保持增长的势头。
一、2002年房地产运行情况
房地产投资增势强劲；投资结构仍以商品住宅投资为主；个人购房唱主角的格局不可撼摇；房地产开发企业的筹集能力进一步增强。
二、我市房地产业发展中存在的主要问题
商品房存量增加；开发企业规模小，竞争能力弱；融资渠道比较单一；拖欠工程款现象较为严重。
三、促进我市房地产业发展的对策及建议
进一步规范房地产开发企业的市场行为；继续完善和落实住房公积金制度；调整结构，把握市场；充分发挥政府职能，提高服务质量。随着房地产市场逐步规范化，消费者购房越来越理性成熟，这就要求开发企业要有足够的“财力”、“智力”、“魅力”，方能立足于市场。
2002年，随着国内经济形势的持续走好和住宅改革制度的进一步深入，在国家降低住房交易手续、下降银行住房按揭贷款利率等一系列鼓励住房消费政策的直接影响下，大大活跃了我市房地产市场的生存空间和发展潜力，同时也刺激了房地产开发投资持续保持增长的势头。
一、2002年房地产业运行情况
1、房地产投资增势强劲
2002年我市房地产开发完成投资59.6亿元，比上年增长25.2%，从投资的比重来看，房地产占全社会投资的比重为18%，比上年增长2个百分点，商品房施工面积为885.1万平方米，比上年同期增长27.5%，可见，房地产业对我市固定资产投资拉动的作用不断增加。。
2、投资结构仍以商品住宅投资为主
2002年我市房地产开发企业抓住国家“把住宅建设培育成新的经济增长点”的契机，不断加大商品住宅投资力度。2002年商品住宅累计完成投资48.2亿元，比上年同期增长37.8%，占房地产业投资的比重为80.9%，比上年增长7.3个百分点；办公楼完成投资0.8亿元，占房地产业投资的比重为1.4%，比上年下降3.3个百分点；商业营业用房完成投资6.9亿元，占房地产业投资的比重为11.7%，比上年下降2.2个百分点。
3、个人购房唱主角的格局不可憾摇。
随着房地产市场化进程的加快，住房制度改革使商品住宅的销售主体由企事业单位转为家庭和个人，个人购置商品住宅的比重明显提高，全市商品房销售面积163.1万平方米，个人购置商品房160.6万平方米，占全市商品房销售面积的98.5%，全市商品住宅销售面积156万平方米，个人购置商品住宅155.6万平方米，占全市商品房销售面积99.8%。可见，随着“房改”的深化，个人购房唱主角的格局不可憾摇。
4、房地产开发企业的资金筹措能力进一步增强
2002年我市房地产开发在建项目累计到位资金（不包括上年末节余资金，下同）70.3亿元，比上年同期增长20.7%。从本年到位资金构成来看，国内贷款17.3亿元，比上年同期增长32.4%；其他资金来源35.7亿元，比上年同期增长31.2%；其中定金及预收款33.7亿元，比上年同期增长38.8%。
二、我市房地产业发展中存在的主要问题
1、商品房存量增加
2002年商品房竣工面积为229.9万平方米，比上年同期增长49.7%，而商品房销售面积为159.6万平方米，仅比上年同期增长11.1%，商品房竣工面积增速比商品房销售面积增速高出38.6个百分点。商品房存量的增加就会造成开发商资金的沉淀，周转滞缓，将直接影响房地产业的正常运转。
2、企业规模小，竞争能力弱
截止2002年底，我市房地产开发企业有开发量的较少，有开发量的企业仅占全市房地产企业总数五成左右；资质等级达到一级的企业仅有2家，二级企业29家，一、二级企业占全市房地产开发企业总数的9.6%，企业开发资金主要依靠银行贷款和定金及预收款，抵御市场风险的能力较弱。
3、融资渠道比较单一
从2002年的资料看，企业的资金来源主要以贷款、自筹资金和定金及预收款为主，外资引入极小，没有通过债券的方式融资。在本年资金来源中，贷款为17.3亿元，占本年资金来源的24.6%，定金及预收款为33.7亿元，占本年资金来源的48%，自筹资金为17.2亿元，占本年资金来源的24.5%，利用外资为478万元，仅占本年资金来源的0.07%，无债券融资。
4、拖欠工程款现象较为严重
当前，建筑企业垫资承接工程已是普遍现象，所垫工程款何时能收回是困扰企业的一大难题，如果所垫工程款不能及时收回，势必影响另一行业即建筑业的发展。2002年房地产业各项应付款合计为10亿元，其中拖欠工程款为7.7亿元，比上年同期增长65.4%，拖欠工程款占应付款合计的76.5%。
三、促进我市房地产业发展的对策及建议
1、进一步规范房地产开发企业的市场行为。清理没有实际开发业绩的开发商，加强对开发过程的监控和竣工验收等管理措施，按照市场竞争机制，实行优胜劣汰，适者生存，严格规范商品房的销售环节，贯彻《商品房销售管理办法》，深入开展“放心房”承诺活动，真正解除购房者的后顾之忧。
2、继续完善和落实住房公积金制度。住房公积金是推动住房货币化的重要辅助手段，目前，我市一些单位对缴存公积金工作认识不足，特别是对内退职工住房公积金处理上更是有失公正。
3、调整结构，把握市场。随着房地产市场逐步规范化，消费者购房越来越理性成熟，这就要求开发企业要有足够的“财力”、“智力”、“魅力”，方能立足于市场。要认真研究房型结构，注意大小房的配置，要考虑我市流动人口较多，打工者比较集中，开发企业是否在重点商务区建一部分公寓楼，以一室一厅为主，解决这一部分人的入住问题，这类房屋也比较容易出租，而复式楼一般是200平方米的面积，只能作为市场的一个补充，应尽量少量开发。
4、充分发挥政府职能，提高服务质量。与房地产业相关的各政府部门要适应市场经济发展的需要，转变工作思路，既要做好监管者，又要做好服务者，简化工作流程，提高工作效率，提高服务质量。要加强引导，加强宏观调控，使房地产业健康、快速的发展。
二○○三年四月十八日
