上半年我市房地产业简析

　　内容提要：

　　今年以来，我市在市委、市政府领导下，一手抓非典防治，一手抓经济建设，全市房地产业出现了投资增长，产销两旺的良好态势，对推动全市经济增长发挥了明显的促进作用。我市房地产业进入良性循环的发展态势。

　　上半年全市房地产业运行基本特点

　　房地产投资快速增长，结构调整效果明显；施工面积持续增加，总体开发规模扩大；商品房销售趋旺，销售价格回升；建设资金落实较好，对房地产投资起到了有力支撑作用。

　　存在问题分析

　　商品房新开工面积下降；商品房竣工面积增长加快；商品房空置面积仍然偏大；住房二级市场仍存在不少问题，影响了存量住房的流通；可供开发的土地供应大量减少，特别是市区尤为明显。

　　促进全市房地产业健康发展的几点建议

　　充分发挥政府职能，加强房地产市场宏观调控；继续加大旧城改造的力度，促进城市布局的进一步调整；全面落实各项促进房地产发展的政策；加大商品房空置的消化力度；进一步转变政府职能。整顿和规范市场秩序，防止出现房地产过热和泡沫，使我市房地产业继续朝着健康、向上的方向发展。

　　今年以来，我市在市委、市政府领导下，众志成城，一手抓非典防治，一手抓经济建设，各项方针政策和工作措施为投资发展奠定了良好基础，全市房地产业出现了投资增长，产销两旺的良好态势，对推动全市经济增长发挥了明显的促进作用。我市房地产业进入良性循环的发展态势。

　　上半年全市房地产业运行基本特点

　　一、房地产投资快速增长，结构调整效果明显

　　今年以来，我市住房制度改革不断深化，城市经营理念更加成熟，城市化进程不断加快，为房地产开发业提供了良好的发展机遇。元至6月，房地产开发投资共完成26.0亿元，较上年同期增长21.3%。其中：住宅投资完成22.5亿元，较上年同期增长21.8%；办公楼完成投资0.6亿元，增长80.0%；商业用房完成投资0.9亿元，下降44.9%；其他用房2.0亿元，增长99.0%。我市房地产开发投资保持快速发展势头。

　　全市房地产开发企业抓住国家“把住宅建设培育成新的经济增长点”的契机，不断加大住宅建设力度，住宅的施工规模高达609万平方米，较上年同期增长33.0%，增加151万平方米；住宅投资所占房地产投资的比重为86.7%，将近九成，是拉动房地产投资增长的主要因素。同时通过推进住宅产业现代化，住宅建设融入了新的开发理念，提升了住宅建设的规模、环境、质量和品位，住宅建设的综合质量有了明显提高，建成了如郑州清华园、郑州金色年华等一批新一代健康住宅小区。

　　二、施工面积持续增加，总体开发规模扩大

　　今年以来，随着房地产市场的进一步规范，全市房地产开发规模持续扩大。上半年，房地产开发房屋施工面积达708万平方米，较上年同期增长26.6%，增加149万平方米。

　　三、商品房销售趋旺，销售价格回升

　　上半年，全市房地产业在大力推进个人购房等房改政策的促进下，商品房销售大幅增长。上半年商品房销售面积56万平方米，销售额12.1亿元，分别较上年同期增长72.9%和103.7%，其中住宅销售面积和销售额分别增长66.5%和82.8%。随着商品房销售的增加，一级市场商品房平均销售价格明显上升。全市商品房平均销售价格为2145元/平方米，较上年同期增长17.7%，其中商品住宅平均销售价格1993元/平方米，增长9.9%。

　　四、建设资金落实较好，对房地产投资起到了有力支撑作用

　　上半年，累计到位资金34.1亿元，较上年同期增长229.6%，高于房地产投资增长21.3%的水平，保证了全市房地产开发投资的开工建设。在到位资金中定金及预收款14.6亿元，占到位资金的42.8%，较上年同期增长153.6%，是房地产开发资金的主体，支撑了房地产投资的增长。自筹资金7.8亿元，占到位资金的22.8%，增长243.8%。房地产开发资金到位及时，数量充裕，使施工进度明显加快，加快了房地产开发速度，为房地产开发投资快速增长奠定坚实基础。

　　存在问题分析

　　虽然今年房地产开发投资快速增长，工程进展喜人，但当前仍然存在一些问题。具体表现在：

　　一、商品房新开工面积下降

　　商品房新开工面积、土地开发面积是反映房地产发展程度的重要指标。从新开工面积看，今年上半年商品房新开工面积累计完成125万平方米，较上年同期下降17.7%。其中住宅新开工面积完成110万平方米，下降21.6%。

　　二、商品房竣工面积增长加快

　　今年以来，在房屋施工面积中，竣工面积始终保持较快的增长速度，商品房竣工面积大量增加，6月份进入高峰期，累计竣工面积达到63万平方米，当月净增14万平方米，占全部竣工面积的22.2%，较上年同期增长112.6%，增幅较上月提高42.1个百分点。受房屋竣工面积快速增长和后续新开工面积下降的影响，以及部分房地产投资项目收尾投入资金相对较少，房地产投资力度减弱。元至6月，房地产开发投资增幅较上月已回落3个百分点，如此继续发展下去，将对今年房地产业的持续增长产生不良影响。

　　三、商品房空置面积仍然偏大

　　今年上半年，由于房地产投资规模扩大，商品房供应量增加，销售面积又小于竣工面积，导致空置面积增多。元至6月，商品房空置面积为52万平方米，较上年同期增长140.7%，其中，商品住宅空置面积45万平方米，增长156.2%。由于空置率高，空置面积大，会造成开发商资金积压，周转滞缓，将会影响到房地产市场的正常运行，同时，积压在房地产上的不良金融资产数量大，还会加重金融风险。

　　四、住房二级市场仍存在不少问题，影响了存量住房的流通。由于房改房产权发证不及时、上市程序繁杂，房地产交易税费过重，特别是契税偏高等制约因素，造成我市住房二级市场发育滞后，对整个房地产的刺激和拉动作用远未发挥，难以刺激居民有效住房需求。同时也是导致住房市场空置商品住房增加的一个重要因素。

　　五、可供开发的土地供应大量减少，特别是市区尤为明显。近几年我市房地产业发展较快，大量闲置土地开发基本完毕，部分尚未开发的地块已列入政府储备，土地供应量减少。使得一些有实力的房地产企业虽然开发积极性很高，但一时找不到合适的开发项目，限制了房地产投资的增长。

　　促进全市房地产业健康发展的几点建议

　　一、充分发挥政府职能，加强房地产市场宏观调控。一方面要加快房地产市场信息系统建设，建立房地产市场预警预报体系，及时把握市场动态，引导企业理性投资和住房消费者理性消费。另一方面要抓住主要环节，完善调控体系，通过加强城市规划引导作用，强化土地供应管理，规范房地产开发项目管理，调整房地产开发结构，限制不符合市场需求的住宅开发项目建设，提升城市品味。

　　二、继续加大旧城改造的力度，促进城市布局的进一步调整。近几年我市旧城改造成效显著，极大的改善了居民的居住环境和生活环境，又使老市区保留了进一步发展空间，同时也促使居民逐步向新建小区过渡，进一步促进了城市布局的调整。因而，应以城市总体规划为依托，确定新的旧城改造项目，吸引地产商的进一步投入，继续加大旧城改造的力度，解决供需矛盾。

　　三、全面落实各项促进房地产发展的政策，为房地产业“加油”、“松绑”。调整规范房地产交易税费，降低入市“门槛”。还要采取一系列激活房地产二三级市场联动的政策。发展中介代理经营，提高物业管理服务质量，规范市场秩序，保护消费者利益。

　　四、加大商品房空置的消化力度。采取有效措施，区别不同情况，尽快消化空置商品房，在新一轮的商品房建设中，各级有关部门及房地产开发企业一定要根据实际情况，确定建设规模、发展速度，以需定产，以销定产，避免新的积压。

　　五、进一步转变政府职能，简化审批手续，切实提高审批效率，使地产商手中的已批土地尽快投入建设，满足居民的住房需求。整顿和规范市场秩序，防止出现房地产过热和泡沫，使我市房地产业继续朝着健康、向上的方向发展。

　                                          　二〇〇三年七月十一日