今年以来，房地产市场引起了社会各界的广泛关注，房地产成为了社会热点。政府各有关部门打出了各种“组合拳”来控制房价和房地产开发规模，新闻媒体对房地产市场进行了大量的报道，老百姓议论较多的也是房价问题。在这种形势下，需要对我市房地产市场进行认真研究和分析。
一、上半年房地产市场运行特点
今年4月以来，针对房地产市场，国家连续出台了一系列调控政策，包括加强房地产市场引导和调控的八项措施以及国务院转发建设部等七部委关于稳定房价的八条意见，这些政策和措施对调整住房供给结构、遏止投机性需求、引导社会对房地产价格形成合理预期、促进房地产市场的供求平衡和健康发展发挥了积极作用。随着这一系列政策措施的逐步贯彻落实，在国家宏观调控这一大背景下，郑州房地产市场已开始发生较明显的变化，截止6月底，全市房地产开发投资增速结束去年以来增幅持续高速的态势，开始出现启稳迹象。
1、房地产开发投资增速趋缓。
近几年来，全市房地产开发投资占固定资产投资的比例保持在25%左右，没有出现大起大落。上半年，全市房地产开发完成投资66.7亿元，同比增长51.9%，较1—5月回落13.6个百分点，占固定资产投资的比重从去年的21.9%上升到27.7%，房地产开发投资与经济发展水平基本适应。从房地产开发投资的构成看，其中住宅完成投资49.7亿元，增长56.4%；商业营业用房完成投资10.5亿元，增长50%。
2、商品房新开工面积下降。
上半年，施工规模稳步增长，全市商品房施工面积1296.2万平方米，比上年增长12.4%。其中住宅施工面积1034万平方米，增长1%。房屋新开工面积269万平方米，同比下降3.4%。其中住宅新开工面积193.4万平方米，下降24.6%。新开工面积下降的主要原因，一是由于政府严格土地的审批和供应，用于新项目开发的土地减少；二是由于土地价格上涨，企业获得土地的成本上涨；三是由于新开工楼盘需要大量资金，而国家加强了对房地产信贷的监督，使得房地产开发企业融资难度加大。
3、商品房供应充足，销售增势趋缓。
随着郑州市城镇化进程加快，郑东新区和旧城改造步伐加快，房地产开发市场供应充足。上半年，全市商品房竣工面积102.1万平方米，同比增长53%，其中住宅竣工面积93.4万平方米，增长50.5%。由于商品房竣工面积增加，为市场需求提供了充足供应，但商品房销售面积增势趋缓。截止6月末，全市累计销售商品房面积103.9万平方米，同比增长14.7%，低于1-4月67.8个百分点。其中，商品住宅销售98.5万平方米，增长11.9%，低于1-4月65个百分点。
从商品房销售额来看，上半年全市商品房销售额26.8亿元，同比增长44.6%。远低于1—4月增长1.3倍的水平。其中住宅销售额24.8亿元，增长43.9%。
4、商品房空置面积大幅度下降。
全市商品房销售面积大于竣工面积，促进了空置面积的减少。上半年全市商品房空置面积41.4万平方米，比上年同期下降39.1%。空置面积下降主要是受住宅空置面积明显减少的影响，其中：住宅空置面积38.4万平方米，下降38.4%，占空置面积总量的93%；商业营业用房空置面积1.2万平方米，下降44.7%。全市空置1——3年的商品房面积22.3万平方米，同比下降28.4%，占全部商品房空置面积的54.1%。
二、宏观调控措施初见成效
1、土地供应得到控制，购置面积增速回落，土地要素制约显现。
受宏观调控政策和土地市场治理整顿的影响，全市土地购置面积收缩。上半年，全市房地产开发企业购置土地面积279.1万平方米，虽同比增长2倍，但比1-4月下降1.7倍，土地购置面积增幅的趋缓，使房地产新开发项目受到约束，同时，也使土地购置费用和土地开发成本增加，今年上半年全市房地产开发企业支付的土地购置费为13.6亿元，同比增长2.2倍。全市完成土地开发面积111.9万平方米，比上年同期增长2.5倍。
2、银行信贷规模紧缩，资金结构发生变化。
去年以来，国家陆续出台了上调银行存款准备金利率、提高房地产开发项目资本金比例、对房地产行业贷款进行重点检查等紧缩信贷的调控措施，使房地产行业的资金来源和房地产开发投资规模受到较大影响。截至6月末，全市房地产开发到位资金92.3亿元，比上年同期增长63.6%，增幅比1-4月下降10个百分点。从资金来源的构成看，房地产开发企业融资渠道发生了较大的变化。首先是自筹资金增长快，比重明显上升。上半年自筹资金38亿元，同比增长1.2倍，占同期全部到位资金的41.3%，同比上升了11个百分点。其次是国内贷款增速持续放慢，比重下降。上半年国内贷款到位11.9亿元，增长24.7%，占全部到位资金的比重为12.9%，同比下降了4.1个百分点。三是其它资金比重下降，以定金及预付款为主的其它资金到位42亿元，增长41.3%，占全部到位资金比重为45.5%，同比下降了7.2个百分点，其中定金及预收款到位34.7亿元，增长46.5%。四是利用外资成倍增长，上半年利用外资到位2518万元，比上年同期增长3.3倍，占同期全部到位资金的0.3%，同比上升了0.2个百分点。
自筹及定金预收款已逐步成为房地产开发企业的重要资金来源。
3、有效控制拆迁规模，房地产新开工项目减少。
去年以来，国家要求各地方政府要合理控制城市拆迁规模。郑州市针对城市改造任务较重，在城市建设和加快危旧房改造中拆迁量较大的实际，加大对拆迁计划的管理，有效控制城市拆迁规模，避免因拆迁带来对商品住宅被动性需求的过快增长。
4、促进了房地产市场结构调整。
在支持中低档住宅、加大对低收入家庭住房保障力度等一系列调控措施作用下，郑州市房屋供给结构正逐渐发生变化。上半年，全市经济适用房投资完成3.5亿元，比上年同期增长10%；经济适用房施工面积达到95.1万平方米，增长32.8%，其中新开工经济适用房施工面积18.3万平方米，增长1倍。
5、房地产投资和投机行为受到明显抑制。
由于受地域和经济发展水平、房地产市场发展不充分及传统观念等因素的影响，郑州城镇居民对商品房的需求绝大部分为居住需求，并有少量投资需求，而投机需求较少。虽然由于股市持续低迷，部分股市游资有转入房地产市场、增加投机性成份的可能，但整个房地产市场投机性很低，目前这一部分房地产非正常需求也被挤出。
三、下半年郑州市房地产市场发展趋势
1、房地产开发投资将继续保持适度增长。
四月份以来，国家实施的调控政策对房地产行业的影响有一个滞后效应。随着时间的推移，各项调控措施将逐步发挥作用，对房地产市场的宏观调控效果还将进一步显现。房地产开发贷款和消费贷款增速放缓，特别是流动资金贷款有所减少，将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工进度。预计下半年房地产开发投资、施工及竣工增长速度将仍然呈现回落或小幅增长的态势。
2、房屋的有效需求将稳步增长。
从长期看，当前正处在居民消费结构升级、改善居住条件的发展阶段。因此，今后一段时期市场对房屋的合理需求仍将保持一定的增长速度。
3、经济适用住房和廉租房建设力度加大。
为保障中低收入者居住需求，政府更多地关注普通老百姓的利益，用部分土地出让金补贴经济适用住房和廉租房建设，在经济适用房的建设中控制标准，并严格进行经济适用房的购买资格审核，真正保证低收入者“居者有其屋”。
4、商品房销售价格将保持稳定的趋势。
截止6月末，全市商品房销售平均价格为2576元/平方米。其中住宅均价为2519元/平方米；三月份住宅均价为2587元/平方米；四月份为2569元/平方米。受宏观调控影响，郑州市房地产市场在绝大部分以居住为目的，以住宅为主体的有效需求减少，商品房销售价格保持了稳定增长。下半年，在宏观经济继续走好的基础上，挤压不合理的房屋需求，加之购房者普遍“盼跌”的心理预期和市场观望气氛，购房者经过一段时期观望，房屋需求的增长幅度将略高于房屋供给的增长幅度，房屋销售增长速度将缓慢回落，房屋价格涨幅将趋于稳定。
综上所述，要保持郑州房地产市场的健康发展，下半年政策的着力点应该在保持宏观调控措施稳定的前提下，保持房地产开发投资适度的增长速度，增加普通住宅尤其是经济适用房的市场供给，保证足够的商品房供应量，保护和引导合理的房屋消费需求，抑制投机性住房需求，也要适当控制城市拆迁和旧城改造引起的居民对住房的被动需求。同时，应采取措施适当控制土地价格，减缓商品房价格过快上涨的压力。进一步深化各项与房地产行业相关方面的改革，为实现房地产市场供求基本平衡、稳定房地产市场心理预期、稳定商品房价格创造有利条件。
