2005年，在国家一系列房地产业宏观调控政策及配套措施综合影响下，郑州市房地产业投资增幅趋缓，资金来源构成进一步优化，市场供求基本平衡，房价持续上涨，郑东新区建设日新月异，企业投资及购房消费信心增强。整体上看，郑州市房地产业基本保持着健康的发展态势。

一、     2005年房地产开发特点

    1.房地产业投资增幅趋缓。2005年，郑州市认真贯彻国家以稳定“房价”为主要内容的房地产市场一系列调控政策，效果明显。全市房地产开发投资年初增幅高开，逐月回落，房地产开发投资高速增长的势头得到有效遏制,行业发展走势良好。2005年,郑州市房地产业完成投资168亿元，与2004年相比增长38%。房地产业在国家宏观调控政策的引导下，投资增速从5月份开始逐月回落（5～12月份累计增速分别为65.5%、51.9%、47.3%、36.9%、33.3%、31.2%、32.0%和38%），年度投资增幅较2004年增长55%的速度明显放缓，但投资总量占全市城镇固定资产投资额的比重仍保持逐年上升趋势，占全市城镇固定资产投资额610亿元的比重达到27.5%，比上年提高2.4个百分点，因此，房地产业依然是全市城镇投资增长中比较活跃的因素，拉动全市经济增长的作用比较明显。

    2.办公楼、商铺投资大幅度增长，住宅投资仍占主体地位。随着郑东新区建设和老城区改造步伐加快，对办公楼、商铺和住房的需求热度不减，促动房地产企业继续加大建设力度，投资结构变化。2005年住宅投资完成125.4亿元,同比增长32%,占全部投资额的比重由78%下降到74.6%；办公楼投资8.7亿元,同比增长2.3倍，占全部投资额的比重由2.2%提高到5.2%；商业营业用房全年完成投资26.2亿元,同比增长77.8%,占全部投资额的比重由12.1%提高到15.6%，住宅投资的比重仍占全部投资的主体地位。

    3.房地产业增加值稳定增长。2005年郑州市房地产业完成增加值稳定增长，增速与全市国民经济增长15.8%的速度基本同步，完成增加值占全市GDP（1650亿元）的比重保持在3%以上，房地产业对全市国民经济增长的贡献较大。

    4.房地产开发资金持续增长，资金结构有所优化。郑州市房地产企业资金来源结构出现调整，资金结构逐步优化。全市房地产开发资金来源合计194.8亿元，同比增长23%，其中，国内贷款31.5亿元，同比增长67.5%；自筹资金56亿元，同比增长2.5%，其中企、事业单位自有资金32亿元，同比增长20%；定金及预付款85亿元，同比增长20%。从资金构成上看，贷款占比重为16.2%，自筹资金比重由上年的28.8%上升到34.5%,定金及预收款比重由上年的43.6%上升到44.7%。

    5.住宅施工面积小幅增长，房屋竣工面积大幅增长。2005年郑州市房地产开发受有关土地政策的影响，住宅施工面积小幅增长。全年房屋施工面积达1819万平方米,增长16.9%,其中住宅施工面积1420.3万平方米,增长4.4%；办公楼102.3万平方米，增长1.1倍；商业营业用房244.6万平方米,增长1.07倍。在宏观调控政策影响下，开发企业项目投资及开发建设谨慎，商品房新开工量在房地产开发投资增幅明显趋缓。2005年新开工面积达到633.8万平方米,同比增长3.7%,其中住宅493.9万平方米，下降7.7%；办公楼34.3万平方米,增长99.4%；商业营业用房92.7万平方米,增长75.6%。郑东新区作为一个新建城区，商品房开发建设仍保持相对较高的增长速度，比上年增长1.3倍。

    商品房屋竣工快速增长，尤其是办公楼、商业营业用房增幅较快。2005年全市商品房竣工面积422.3万平方米，同比增长36.6%。其中:住宅竣工362.9万平方米,增长29.9%；办公楼竣工面积达14.2万平方米,增长1.9倍；商业营业用房竣工34.8万平方米,增长72.3%。

    6.商品房销售面积快速增长，空置面积大幅度减少。全年郑州市销售各类房屋613.7万平方米，比上年增长19.8%，其中住宅销售556.4万平方米，增长14.2%；办公楼销售12.3万平方米,增长46.4%；商业营业用房销售42.9万平方米。全年商品房屋销售额为161.9亿元,其中住宅销售额132.8亿元,办公楼销售额5.4亿元,商品营业用房23.4亿元。全年房屋住宅竣工面积少于销售面积，年底商品房空置面积为57.1万平方米，比上年末下降28.5%，商品住宅供需基本平衡。

    7．土地购置面积和购置费用增长较快。由于在国家采取的宏观调控措施中，房地产开发用地受到严格控制，并且随着土地增量供应控制更加严格，土地存量和增量的减少，土地招、拍、挂价格上升，致使房地产开发企业用于土地购置的费用增长较快。2005年郑州市房地产开发企业购置土地面积415.2万平方米，同比下降18.1%;完成土地开发面积为259.5万平方米，同比增长92.8%。全年郑州市房地产开发企业用于土地购置的费用为33.3亿元，同比增长44.8%，占全部开发投资的19.8%，比重比上年上升1个百分点。

    8.商品房价格持续上涨。2005年郑州市商品房平均销售价格达到2638元/平方米，平均比上年上涨540元/平方米。其中住宅平均销售价格为2387元/平方米，上涨383元/平方米；办公楼平均销售价格4365元/平方米；商业营业用房平均销售价格5457元/平方米，上涨44元/平方米。

    近两年郑州市商品房市场价格持续出现较大幅度的上涨，其原因主要有：一是土地价格自然上涨和土地出让全面实行招拍挂致使土地成本增加，由此造成建房成本增加；二是随着房改进程的加快，商品化观念已深入人心，住房二级市场活跃，居民购房需求旺盛；三是郑州城市框架拉大、形象改观、地位提高吸引了周边地区大量外来人员投资、就业、居住等带动了巨大的住房需求；四是郑东新区开发建设的拉动，2004年东区商品房销售均价为3061元/平方米,2005年已达3481元/平方米，高出中州大道以西地区591元/平方米，且价格上涨幅度高出中州大道以西地区3.2个百分点，郑东新区直接拉动郑州市2004、2005年房价上涨分别为26元/平方米和76元/平方米；五是近年来，商品房开发建设中重规划、重设计、重配套、重绿化等理念普及，使商品房自身综合品质大大提升。

    整体上看，2005年商品房市场价格上涨大部分是品质提升和需求拉动的上涨，仍在市场理性的上涨区间内。郑州市商品房价格稳定上涨有利于市场的繁荣和房地产业快速发展，有利于改善居民居住条件，改善城市人居环境，也有利于城市的发展和建设。

    9.市场消费更趋成熟理性。2005年，在国家对房地产业宏观调控政策影响下，外地人在郑州市投资置业更加谨慎与理性，但实际数据表明，购房比例与去年相比基本持平，仍然是郑州市商品房消费的强势力量，说明随着郑州市城市规模扩大，城市面貌逐步美化、靓丽，以及建设全国区域性中心城市和中原城市群隆起带龙头城市，特别是郑东新区快速发展，大量外地人士看好郑州的未来，把郑州当成了投资发展的沃土和理想的生活之所。

    二、房地产市场需要关注的几个问题

    2005年，郑州市房地产业整体上保持着快速、协调、健康的发展态势，但在发展过程中仍存在以下几个方面的问题：

    1．普通商品住房和经济适用住房供应仍显不足。普通住宅需求占80%，且价格上涨相对较快，表明普通商品住房和经济适用住房市场供应量相对不足。同时，受市场供求关系的影响，控制普通商品住房价格过快上涨的压力较大。

    2．商业营业用房空置面积继续扩大。2005年，郑州市商业营业用房竣工面积34.8万平方米，销售面积为42.9万平方米，空置面积6.2万平方米，比上年增长31.9%。商业营业用房空置的继续增加，应引起有关方面的密切关注，一方面造成积压和占用资金，影响资金的回笼,另一方面不利于房地产企业的健康发展和郑州市商品房市场供需结构的合理。

    3.房地产开发企业拖欠工程款问题。从郑州市房地产开发规模来看，用于房地产开发的资金除银行贷款、预收款及自筹资金外，其余的就是拖欠施工企业工程款。全年，房地产开发企业各项应付款已达17.6亿元，其中，拖欠工程及设备款近10.4亿元。工程拖欠问题一直是制约建筑施工企业发展的重要因素，合理解决工程拖欠款一事,是维护企业及入城民工的合法权益，也是我们构建和谐社会和保持社会稳定所需要关注的问题。

    4.房地产市场信息公开工作仍需加强，引导企业合理投资、消费者理性购房的作用尚未充分发挥。2005年郑州市房地产市场存在着企业投资不尽合理，消费者置业不理性，甚至出现不切实际的过度消费、超前消费等现象，急需加强引导。

    5.房地产企业竞争实力不强。本地开发企业整体上规模小，品牌意识不强，融资渠道单一，在全国市场上的竞争力，抵御市场风险的能力均较弱，影响力大、知名度高、综合实力强的企业和企业集团尚未形成。

    6.房地产经营不规范行为现象存在。在房地产开发、市场交易、物业管理、中介服务、租赁管理等环节还存在着一些不规范行为，一定程度阻碍了市场的健康发展，还需要进一步加大监管力度。

    7.住房保障工作压力加大。随着郑州市城市框架的拉大，城市化进程的加快、城镇人口的大量增加，中、低收入家庭的住房保障问题将日益突出，住房保障工作压力将愈来愈大。

    三、对郑州市房地产发展的几点建议

    1.进一步规范房地产市场的发展。2005年被称为宏观政策调控年，特别是政府加大了对房地产市场的宏观调控力度，运用多种手段规范房地产开发一系列政策的出台，对郑州市房地产市场影响较大。郑州市应进一步贯彻有关房地产开发政策，规范房地产市场，针对广大居民不同层次的需求，开发出不同档次、价位的商品房；多建中、低价位及面积适中的,满足中、低收入家庭的住宅。加大对施工建设环节、房屋买卖环节、售后服务环节的监管力度，促进房地产市场的有序健康发展，为下一步构建和谐社会，提高百姓居住环境打下良好的社会基础。

    2.采取有效举措，抑制房价增长。鉴于本地居民的居住条件与环境因历史欠账造成缺口较大，收入水平的限制等原因，在与外地人争购房源时不占优势。因此，要切实加快经济适用房和普通商品房的建设，尽快从供给上下功夫，让中低收入水平的人群能买得起房子，能买到合适房子；同时应制定具体措施限制“炒房”现象，加大对开发商和中介机构的管理，对有哄抬房价、乱涨价行为坚决制止。

    3.加强信贷资金的支持力度。近几年来，企业依靠自筹资金，加快房地产业的发展。但2005年自筹资金同比只增长2.6%。因此，在加强信贷管理、控制好不合理的房地产贷款需求的同时，要加大对普通商品住宅项目和住房消费的信贷支持力度，尤其是要加大对个人购房贷款的支持力度,确保房地产资金链的稳定。

    4.积极引导商品房开发结构。普通商品住房和经济适用房新开工面积明显不足，因此，要按照国家的宏观调控政策的要求，在土地供应、税收政策、信贷支持等方面向中、低档商品房开发倾斜，满足广大中低收入者的购房需求。

    5.切实稳定住房价格，合理引导住房消费。要建立健全完善的房地产市场信息发布体系，增大商品房开发硬成本的透明度，切实稳定好住房价格；要制定并公布商品房开发的近期与远期规划，便于居民合理规划住房消费。

    6.提高房地产开发业的整体竞争实力。郑州市房地产企业经过这些年的发展，到目前为止登记注册企业达700多家，但企业良莠不齐，整体实力不强。在目前郑州市有开发工作量的有200余家房地产企业，其余企业没有开发量。在700多家房地产开发企业中，其中一级开发资质的有4家，二级以上资质的有40余家；二级以上资质企业仅占5.7%左右。面对郑州市房地产开发企业的现状，房地产主管部门应严格控制“入口”，在加强管理与引导的基础上，通过市场优胜劣汰，压缩郑州市开发企业的数量，走规模化经营之路。各房地产企业在新的形势下，应不断加大改制、重组力度，强强联合，适应市场需要，增强资金的运筹能力，提高经济实力与竞争能力。