2006年，郑州市房地产业总体发展态势良好。一系列宏观调控措施的实施，对整个房地产市场产生的影响是积极的，开发投资不断创出新高，市场持续旺销，房地产业快速发展，并逐步走向规范与成熟。但在行业具体运行过程中还存在一些不容忽视的问题，应引起重视和关注。

一、制约房地产企业可持续发展的因素分析

（一）房地产企业资质等级偏低。在房地产开发企业中，实力强、规模大的企业比重偏小，近九成企业资质等级偏低。2006年末，全市资质等级为三级及以下企业653个，占全部企业个数的91.7%，一、二级企业个数分别仅有4个和55个，分别仅占0.6%和7.7%。从市场占有份额来看，一、二级企业的投资总规模分别只占全部的21.1%，三级及以下企业占有近八成的市场份额。企业规模偏小，容易在激烈的竞争环境中被淘汰。

（二）商品房供应结构不尽合理。一是经济适用房比重偏低，适合于中低收入家庭的经济适用房和廉租房仍然偏少。2006年经济适用房开发投资完成额仅为11.5亿元，同比增长34%。2005年，郑州经济适用房投资占住宅投资的比重为6.8%，今年这一比重又降低到5%，经济适用房是具有保障性质的政策性商品住房，其比重不断走低，使中低收入家庭住房需求得不到满足，有效供给不足的矛盾加剧。廉租房作为最低收入家庭的保障性住房，由于政策不具体，建设规模很小，对保障最低收入人群住房所起的作用十分有限。二是郑东新区供应大幅增长，呈现暂时性供过于求，而中心城区供应量却同比下降。三是非住宅持续供应过剩，而住宅供应略显不足。几年来非住宅商品房供应持续过量，且销售增长速度持续下降，供求矛盾突出；同时住宅（尤其是多层住宅）三年来连续供应不够，而需求增长旺盛。四是中小套型住房供应比例上升，但仍显不足。从2006年开始（尤其下半年）90平方米以下住房供应加速，但整体上市场需求巨大，须大量增加开发和供应。

（三）商业用房空置增多。2006年底商业用房空置面积总量达到24.8万平方米，同比增长3倍，占空置总量的32.5%。空置面积过多，一方面会造成社会资源的浪费，另一方面也会占压资金，影响房地产开发企业的效益。

（四）商品房价格上涨较快，房价收入比偏高。自2004年四季度起，郑州房价上涨幅度加大，虽然今年商品房价格涨势趋缓，但郑州市的商品房均价接近3000元/平方米。商品住宅价格由2003年的1966元/平方米，上涨到2004 年的2004元/平方米，2005年的2387元/平方米和2006年的2691元/平方米。2006年城镇居民人均可支配收入11822元，按户均3人计算，家庭年收入3.55万元。按照2006年商品住宅均价2691元，买一套100平方米的住宅需26.91万元，是当年家庭年收入的7.58倍。如剔除低价位商品房价格的影响，市区房价与收入比超过10倍。按世界银行提出的房价应是家庭年收入的3－6倍的标准来衡量，郑州房价收入比明显偏高。

（五）房地产企业融资渠道单一。房地产是资金高度密集型行业，长期以来银行既给开发商“买”地，又放建设款贷款给施工队，还贷款给购房者买房。风险由银行照单全收，高额利润属于房地产商，房地产商靠着银行发大财。现在要房地产商自己来承担资金风险，而全市房地产自有资金一般仅占当年到位资金的15%左右，基础十分脆弱。宏观调控后，银行对开发商贷款的审批和控制更加严格，部分开发企业资金面临巨大压力。多数房地产商的应对措施首先是进一步扩大期房的销售来弥补资金的不足。另一方面就是拖欠工程款、器材设备购置款，应付款所占当年完成投资的比重在10%左右。随着金融政策的逐步到位，炒房族贷不到款不再购房投资、工程队贷不到款无法垫资，被动购房减少，购房者慎购，如果不尽快拓宽融资渠道，一旦市场出现供大于求的局面，房地产资金链会有断裂的危险。

（六）在市场开发和交易销售环节，依然存在少数开发企业和个别中介机构内部认购，捂盘销售、恶意炒作、哄抬房价、发布虚假信息等多种违规开发、违规经营现象，不利于市场健康、有序发展。

二、当前房地产业的突出问题及其成因

房地产业高速发展的同时，房价虚高、房价急居上涨是有目共睹的事实，也是突出的问题，并引发了广泛的争论。从房价收入比看，合理的房价收入比在3-6之间，但是目前收入比都高于这一比例。

初步分析整体房价上涨较快的原因：一是从市场供求看，首先市场需求旺盛，居民自住性、自用性需求是主体，需求量巨大，少数投资性和短期投机性购房需求依然存在；而受中心城区土地日益稀缺的限制，住宅市场（尤其是普通商品住房和经济适用房）供给相对不足。二是从房屋开发建设成本上，土地政策越来越严，供应日益紧张，招拍挂土地价格攀升较快，直接和间接地影响房价上涨；同时商品房开发品质在逐步提升，如墙体保温、精装修等逐步推广使用；另外企业管理成本、经营融资成本也在逐步提高。三是从产品和区域结构变化上，多层住宅开发比例逐年下降，而房价相对较高的高层住宅比例大幅增加，区域上，房价相对较低的老城区（如惠济区）市场比例下降，价格较高的郑东新区和管城区比例提升等，都带动综合房价上涨。四是从市场交易双方心理预期来看，群众出于对未来房价上涨的预期，从众性、被动性购房增多，还存在部分超前、不切自身实际的非理性购房行为；从企业方面，受土地、税费、贷款及利率等政策及社会购买心理的综合影响，多数企业预期未来房价上涨；另外个别企业大肆炒作、违规经营、利用市场供求信息不对称，捂盘惜售，人为制造供应紧张，攀比调价等。

近年房价上涨诚然有谓“成本推进因素”。但就近年房价的快速上涨而言，成本并不是推高房价的最主要因素。我们认为，从深层次分析推动房价居高不下的原因主要是：

1、多种需求的积聚是基础。首先是人均收入的两位数增长下人均居住面积的低增长而形成的巨大的潜在基本需求。其次新消费概念造就了一批享受型消费和攀比性消费需求。第三全国性的造城运动形成了持续扩大的城市拆迁被动性需求。第四，买房升值形成的另一股更具冲击力的投资投机需求。

2、供给逆市场而为。房价快速上涨，根源在于房子的供给不足。只有供给增加，才能解决稀缺的问题抑制房价。然而一段时间里房地产政策却逆市场逻辑而行。有的调控政策对抑制需求不遗余力，对增加供应却不予鼓励。

3、供应结构失调是助力。供给结构失调也给房价添了一把火。首先在房地产一级市场片面追求大户型成了一种风潮。住房供给成了主要是满足少数提高住宅质量的需求。其次，非住宅供应量过多，较低价的经济适用房供应严重不足。

4、信息披露不规范成祸因 目前，还没有一个统一、规范的房地产市场信息披露制度，各政府部门相互独立，信息之间互相矛盾的情况时有发生。

另外，投资经济环境也是导致高房价的诱因。如目前的货币政策导致流动性过剩，高储蓄率下国内资金出路并不多，存钱是负利率；金融不发达，投资渠道不畅；对外人民币不可以自由兑换。大量资金无路可走，必定进入房地产，以寻求利润。

三、房地产企业可持续发展的对策建议

近年来，随着社会经济的持续稳定增长，房地产市场呈现出供需两旺的局面。在房地产市场繁荣发展的背后，也必然带来城市待开发土地资源的日益稀缺、房地产行业的竞争加剧、开发企业经营利润日益下降。房地产开发企业要生存、要发展，就只有不断扩大开发规模，储备一定的后备开发资源，建立科学的决策方法，树立正确的市场观念，创建良好的品牌形象，提高企业管理人员素质等有效途径，才能实现房地产企业自身的可持续发展。

目前，针对部分地区房地产投资规模过大，价格增长过快，结构不合理等问题，国家已采取了多种措施，通过经济、行政等手段，控制信贷和土地两个闸门，有保有压，区别对待，已经取得了初步的成效。但要使房地产市场巨大的潜在需求转变为有效需求，就必须政府部门、金融机构、房地产企业要实行三方联动，密切关注开发中出现的过热苗头，切实解决发展中存在的主要问题，积极采取有针对性的措施进行调控与引导，全力促进房地产业的健康快速发展。

（一）政府部门加强调控，优化环境。房地产行业的发展不但要与国民经济发展水平相适应，还要与广大人民群众的消费水平相适应，同时也要适应城市的发展需要。一是房地产市场调控要做到适时适度，远近结合。调控力度的把握主要是对房地产市场总量和结构调控力度的把握，积极引导商品房开发结构调整，多建适合中低收入阶层的中、小户型住房。二是进一步整顿和规范房地产市场，各有关部门要进一步完善房屋产权登记、评估等市场交易体系及土地招标制度，强化土地供应管理，控制土地购买的无序增长。三是要加大监督执法力度，坚决治理房地产开发和交易活动的违规违法行为，确保房地产业健康发展；同时搞活房地产二、三级交易市场，促进居民购房，以旧换新、以小换大，改善居住条件。四是房地产业的发展要纳入城市建设的总体发展战略，加强整体规划和管理，统筹安排好土地资源开发利用的布局与节奏，做到有计划、有步骤地开发。五是要进一步优化房地产开发环境，尽量减少审批程序和不合理收费，提高政府办事效率，减少前期开发费用，降低建房成本。六是要加强对房地产市场形势的监测分析，尽快完善房地产预警体系和信息发布系统，引导企业理性投资和居民理性购房。

（二）金融机构制度创新、完善房地产金融体系。房地产开发企业是一个资金用量大，占用时间长，风险大的行业。金融信贷一直是制约房地产发展的关键因素。房地产业进一步发展一直是面临资金来源、资金流动性等约束。为实现房地产的可持续发展，必须完善房地产金融体系。

目前中、低收入者是房地产市场需求的主要群体，而这部分居民购房更加需要信贷支持。金融机构应向这一主要群体敞开大门，加大信贷支持力度。一要进一步改革公积金制度，放松现行公积金贷款的某些具体规定，将一些有信贷需求、又有还贷能力的人纳入管理体系。二是要增加银行住房贷款品种，如“押旧买新”贷款等等，以适应居民改善住房条件的梯次需求。要加强对房地产开发贷款的监管，对开发商要严格执行房地产企业资本金制度，加强对申贷企业信誉度和还贷能力的审核；对购买者贷款要严格履行贷款的各种手续，以防金融风险。

（三）房地产企业做大做强，形成规模开发。房地产作为资金密集型行业，企业在资本规模上的优势将会有利于企业走集约化、规模化发展的道路。这种规模性一则表现为开发大规模项目，既可以集中优势降低开发成本，又可以因为完善的社区规划而更容易拢聚人气；并可以增强抵御市场风险的能力。从目前的情况看，郑州市实力强、规模大的企业比重偏小，九成以上的企业资质等级偏低，甚至出现建一幢房子就成立一个房产开发公司的现象，建成销售后，房地产公司也就随之消失了。因此要采取合并、重组方式，增强房地产企业开发能力，提高房地产企业准入门槛，扩大房地产企业规模，形成规模优势，进行规模经营。

面对激烈的市场竞争，首先，房地产企业要强化自身素质，改革内部机制，创新经营理念，提高管理水平。通过改革创新，加强管理，增强发展实力，提高市场竞争力。其次，房地产企业要根据市场需求的变化不断调整开发结构，切忌盲目追求高档、豪华、大户型住宅，要向不同收入阶层提供不同层次商品房，构造多层次供给体系，以结构调整促进商品房开发的理性回归。第三，房地产业的竞争就是客户满意度的树立与竞争，开发商要加强工程质量，完善内部质量管理系统，为百姓提供放心房、优质房。第四，要加强市场营销，树立理性的营销观念，坚持诚信服务，进行“阳光”操作。重点是加强小区的物业管理以及环境设计、生态平衡等等，通过加强营销、诚信服务积极创造市场。

（四）立足创新，形成企业可持续发展的源泉。企业可持续发展的核心是创新，只有不断创新的企业，才能保证其效益的持续性。加快制度创新和科技创新。我国房地产业处于数量和质量并重的时代，而作为创新主体的企业要生存并发展壮大唯一的出路就是创新。其一、企业在理念、产品方面的创新。不能片面追求环境，降低容积率，使人均居住用地超过规划要求。房地产必须进行环境成本核算。由于我国执行的是土地资源无价或低价，产品高价的价格政策，压制了资源再生产活动的积极性，刺激了人们对土地的消费需要，乃至浪费。因此，应实现房地产业从粗放型向集约型的转变。其二、消费观念的创新。受传统观念的影响，我国住房消费往往呈现梯度消费和借贷消费，导致我国房地产市场潜在需求大，有效需求相对不足。因此房地产企业应重视消费者导向，强调通过企业与消费者的双向沟通，更新消费观念促进潜在需求的转化，是保证房地产可持续发展的有效手段。其三、要注意在市场服务领域的管理创新。降低交易费用，促进信息传递，实现中介、物业管理有新的形式和内容，住房贷款等繁琐的手续要简化、科学，利于操作。

（五）合理利用土地，实现资源使用效益的最大化。做好生态环境的保护和建设，塑造环境优美、和谐的社区，实现房地产可持续发展。房地产业发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调。生态保护水平的差异，将会极大地影响房地产的价值。土地资源是房地产业开发的核心资源。但土地资源是有限的，不可再生的。土地资源是实现房地产业发展的物质基础，也是房地产市场发展与人居环境改善的基本前提，对于有限的土地资源，要按照可持续原则开发利用。在推进城市化进程中，房地产开发通常是对城市边缘土地进行开发，因此要注意保护好这一地区的农用地，防止过多的农用地成为城市建设用地。农用地转变为非农用地必须符合土地利用规划的规定，有关的政府部门应该严格把关。对于已经成为城市建设用地的农用地，要提高其使用效益。严格执行且进一步完善《城市房地产管理法》的有关规定，对未投资开发或投资未达到一定比例的土地，严禁转让，要根据城市规划，对各类用地及郊区新入市的农用地合理配置，以实现土地资源高效配置，形成整体建设开发的产业链。

（六）加强对房地产市场的监督，健全房地产相关的法律法规。现在房地产已步入较为理性发展的阶段，因此在促进房地产可持续发展过程中，宏观决策部门必须做好两件事，一是减少房地产开发过程中的政府行为，根除腐败，杜绝暗箱操作，严格执法，取消不合理收费。二是逐渐完善房地产相关的法律法规，使之更加符合不断变化的市场需求，促进房地产业的持续、健康、有序发展。