2006年，在国家一系列房地产业宏观调控政策及配套措施综合影响下，郑州房地产开发及市场消费趋向理性。房地产投资增幅趋缓，资金来源构成进一步优化，市场供求基本平衡，商品房需求旺盛，商品住宅空置减少，房价持续上涨。从整体上看，郑州市房地产业基本保持着稳健的发展态势。

2006年，国家新出台的“国六条”、九部委《意见》“十五细则”及利率上调、征收二手房个税等国家宏观调控政策措施，对整个房地产业产生了巨大的影响。郑州房地产业呈现出投资和房价增幅双回落，预期的调控效果正逐步显现。

1、房地产投资持续增长，增幅回落。全年郑州房地产开发投资完成229.9亿元，比上年增长36.8%。增幅略低于2005年增长速度。全市城镇固定资产投资839.9亿元，其中房地产业投资所占比重为27.4%，与上年基本持平。全年房地产开发投资均以30%以上的速度增长，其中最高为1-5月份的42.2%，之后平稳回落到全年的36.8%，比4月份、5月份和6月份投资增幅分别低17个、7.6个和5.4个百分点，也低于全市城镇投资增长39.7%的水平。从各月投资增幅变化分析，呈先扬后抑，平稳回落的特点。郑州市房地产业投资形势较好地体现了国家关于控制固定资产投资规模和增幅的宏观调控政策精神。

2、住宅、办公楼建设比重上升，商业营业用房比重下降。在全部房地产开发投资中，住宅完成投资177.2亿元，比上年增长41.2%，快于开发投资增幅4.4个百分点，占全部投资的比重由去年的74.7%上升到今年的77.1%。商业营业用房投资比重下降，商业营业用房投资27.2亿元，比上年增长3.9%，所占比重为11.9%，比上年下降3.7个百分点。办公楼投资13.9亿元，增长60%，所占比重由5.2%提高到6.1%。

3、商品房新开工增长迅猛，县（市）房地产开发展加快。2006年全市商品房开工建设大幅增长，新开工面积1176.2万平方米，同比增长85.6%。其中市区新开工面积982.8万平方米，同比增长72.8％，市属各县（市）新开工面积193.4万平方米，同比增长2倍，郑东新区新开工面积276.9万平方米，同比增长1.1倍。到2006年底全市房地产商品房施工面积达到2665.3万平方米，增长46.5%。其中住宅施工面积达到2066.5万平方米，增长45.5%。

促使开工量大幅增长的主要原因:一是郑州市房地产需求旺盛，开发企业投资信心增强；二是房地产商提前赶在新政策措施正式出台前开发；三是郑东新区以较高的开发建设速度继续显示着其作为新建城区的前景和活力；四是市属各县（市）居民生活水平的明显提高和城镇化进程的加快，也在房地产业发展中得到进一步显现。五是随着县域经济的发展、交通条件的改善和城乡一体化进程的加快，以及市区内征地困难等原因，郊县房地产业发展迅速升温。

4、资金来源结构有新变化。作为资金密集型的产业，资金一直是开发企业的命脉。长期以来，郑州房地产开发投资的资金主要来源于国内贷款、自筹资金和定金及预收款。今年郑州房地产开发投资的资金来源发生了变化。国内贷款的比重下降，全市用于房地产开发的国内贷款39.6亿元，占当年资金来源的比重为13.1%，贷款比重比上年下降3.1个百分点的。定金及预收款是目前房地产开发得以正常运行的最重要的资金来源，近年来，其份额占房地产开发资金来源的五分之二左右，2005年达到43.6%，宏观调控以后，其比重呈下降的态势，今年回落到33.4%。与此同时，自筹资金的比重有所提高，由去年的28.8%提高到34.2%，增幅为84.7%，快于当年资金到位增幅29.2个百分点。利用外资2.6亿元，增长2.3倍。

5、商品住房需求旺盛、空置减少。全年郑州商品房销售额达到231.3亿元，比上年增长42.9%。其中住宅销售额为202.9亿元，增长52.8%。销售面积800.8万平方米，增长30.5%。其中，住宅销售面积753.9万平方米，增长35.5%。

房屋竣工面积平稳增长。2006年全市商品房竣工面积486.6万平方米，比上年增长15.2％，其中住宅竣工411.8万平方米，同比增长13.5％。住宅销售面积比竣工面积多342.1万平方米，全市商品住房的销售量大大超过供应量，住房供不应求的局面加剧。

住房空置继续下降。在住房市场需求不断扩大的情况下，空置住房逐渐减少。由于住房销售面积的增长快于竣工面积的增长，致使全市住房空置减少。到2006年底，全市商品住房空置面积76.2万平方米。其中：住宅空置面积37.8万平方米，下降12.4%；商业营业用房24.8万平方米，比上年增长3倍；办公楼空置6.1万平方米，增长27.1%。非住宅尤其是商业用房空置比例明显提高，结合市场供求来看，今后应加大非住宅市场的调控和引导。从空置时间看，空置一年以上的商品房54.5万平方米，占全部空置房比重近71.5%。其中，住宅空置27.7万平方米。空置面积的减少，一方面会减少社会资源的浪费，另一方面也会少占压资金，提高房地产开发企业的效益。

6、商品房供求结构趋于合理。在市场竞争日益激烈的情况下，房地产开发企业不断加大项目前期市场调查和研究力度，根据市场需求设计和开发产品，开发经营理性。

从面积结构上看，不同套型面积分组的住宅市场供应和销售所占比例基本一致，这表明市场上各种套型的住宅供求较为平衡。同时，市场向着中、小套型住宅供应和销售比例同步逐年提高，而大面积套型供求同步逐年下降的良好态势发展。

7、商品房区域格局悄然演变，产品结构逐步升级。从区域发展格局演变上看，郑东新区、管城区和中原区年度供应和销售均呈现较大幅度增长，且占年度总供应和销售量的比例稳步提高，相对而言，传统的市场热点区域金水区、惠济区等年度供销量均出现不同程度下降。表明，郑州市房地产开发区域布局在逐步发生变化，传统的热点区域由于土地资源的日益减少、市场供求关系变化，加上政府的及时引导，开发热度在逐渐降温，而随着郑东新区建设提速、吸引力增强和“郑汴一体化”战略的实施，东区及与其毗邻的管城区房地产市场迅速升温，市场供求两旺，中原区由于政府加大了西部老工业基地的改造，土地供应增加，房地产开发速度明显加快，今后以上三个区域将逐步成为市区房地产业开发的主要区域。

从产品结构升级上看，高层住宅开发渐成主流，保障性住房建设加快。随着土地的日益稀缺、土地价格的提高，传统的多层住宅开发比重在下降，而高层开发量在明显上升，同时郑州市保障性住房建设力度逐步加大，经济适用房供应量增长较快。

8、市场开发和需求趋于理性与成熟。中小套型住宅供应加速，市场接纳度提高。据统计，全年套型面积在90平方米以下的住宅供应比重较上年提高了3个百分点，销售提高了4个百分点，尤其是在 “国六条”出台后的下半年，90平方以下住宅供应比例达到18.5%，增长明显加快，且越来越受市场欢迎。相对应，140平方米以上大户型住房销售速度减缓（同比下降了9个百分点）。另外，2006年下半年市区批准商品住房开发建设规模共263万平方米，其中套型面积90平方米以下住房163万平方米，占62％。以上表明，在国家宏观调控政策指导下，郑州市的住房开发和需求户型结构趋于合理。

住宅套均面积下降，户型设计趋于紧凑、合理。据统计，2006年市区商品住宅累计销售715.44万平方米，共63524套，住宅套均面积112.6平方米，较2005年住宅套均面积122.9平方米，下降达10.3平方米，郑州市房地产市场受国家调整住房套型面积的政策影响，过大的住宅套型设计迅速调整，户型趋于经济适用、紧凑合理。

外地购房持续上升，自住需求保持旺盛。2006年外地个人（郑州市区以外人士，含郊县市、军人等，按居民身份证号统计）在郑州市区购买商品房面积488.14万平方米，占年度个人购房总量（不含单位购房面积）的比例为62.6%，较上年度提高了7.3个百分点。其中郊县人员占8％，市域外省域内人员占45％，外省人员占8％，其它外地个人占1.6％。

贷款购房持续下降，理性消费增长。2006年市区共销售商品房71479套，其中采用一次性付款购房占37.0%，较上年度提高1.7个百分点，而按揭贷款占59.0%，较2005年下降1.2个百分点。

购买商品房选择一次性付款的比例在逐年提高，而按揭贷款比例呈下降趋势，尤其近三年受商业银行多次提高个人住房贷款利率、提高首付款比例及限制第二房贷款等政策措施的影响，按揭贷款购房比例下降明显，既有利于抑制过热、超前的住房消费，又降低了产业金融风险。

9、商品房价格上涨，涨幅回落。由于房地产在国民经济发展中所起的作用越来越大，而且与居民的切身利益有着密切的联系，所以房价问题受到了社会各界普遍的关注。近三年来，郑州房地产市场在持续快速发展的过程中，价格也上涨较快，在卖方市场的情况下，还出现了一些开发商控制房价、制造虚假信息等违反法律法规的行为。自2006年以来，随着各项宏观调控措施的落实到位，市场行为不断得以规范，供需关系不断趋于合理，商品房价格虽然有所波动，但从总体上看涨势减缓。2006年全市商品房平均价格为2888元/平方米，比上年增长9.5%，与上年相比，涨幅回落 16.2个百分点。其中住宅均价为2691元/平方米。