今年以来，郑州房地产开发持续增长，房地产投资增幅趋缓，资金来源构成进一步优化，商品房需求旺盛，商品住宅空置减少，房价持续上涨。从整体上看，郑州市房地产业基本保持着稳健的发展态势。

一、房地产业运行的基本态势

1、房地产投资持续增长，增幅回落。今年1-7月郑州房地产开发投资完成141.5亿元，比上年同期增长26.1%，增幅比一季度降低14.8个百分点。全市城镇固定资产投资586.7亿元，其中房地产业投资所占比重为24.1%，比一季度降低3.5个百分点。今年房地产开发投资速度增长高开低走，其中最高为1-3月份的40.9%，之后平稳回落到26.1%，低于全市城镇投资增长43.4%的水平。从各月投资增幅变化分析，呈先扬后抑，平稳回落的特点。我市房地产业投资形势较好地体现了国家关于控制固定资产投资规模和增幅的宏观调控政策精神。

2、办公楼、商业营业用房建设比重下降。在全部房地产开发投资中，住宅完成投资109.6亿元，比上年同期增长26%，占全部投资的比重为77.5%，与上年同期持平。商业营业用房投资比重下降，商业营业用房投资15.9亿元，比上年同期增长18.6%，所占比重为11.2%，比上年下降0.7个百分点。办公楼投资8.4亿元，增长7.5%，所占比重由7.0%下降到5.9%。

3、商品房施工面积快速增长。1-7月全市房地产商品房施工面积达到3015.9万平方米，比上年同期增长46.6%。其中住宅施工面积达到2316.1万平方米，增长46.8%。全市商品房新开工面积803.7万平方米，同比增长19.9%。其中住宅新开工面积652.2万平方米，同比增长27.8％。

4、房地产开发企业资金充裕，资金来源结构有新变化。作为资金密集型的产业，资金一直是开发企业的命脉。1-7月全市房地产开发资金达到236.7亿元，比上年同期增长56.3%，远高于房地产投资及其增幅，是同期开发投资1.7倍，有效的保证了房地产开发。长期以来，郑州房地产开发投资的资金主要来源于国内贷款、自筹资金和定金及预收款。今年郑州房地产开发投资的资金来源发生了变化。国内贷款的比重下降，全市用于房地产开发的国内贷款32.7亿元，占当年资金来源的比重为13.8%，贷款比重下降3个百分点。定金及预收款是目前房地产开发得以正常运行的最重要的资金来源，近年来，其份额占房地产开发资金来源的五分之二左右，2006年为33.4%，今年上升到38.3%。但房地产企业自筹资金的比重下降，由去年的37.8%下降到30.4%。

5、商品住房需求旺盛，销售高速增长，空置减少。1-7月郑州商品房销售额达到173.3亿元，比上年同期增长72.3%。其中住宅销售额为144.9亿元，增长65.7%。房屋销售面积509.9万平方米，增长37.5%。其中，住宅销售面积469.5万平方米，增长34.6%。

房屋竣工面积快速增长。1-7月全市商品房竣工面积180.5万平方米，比上年同期增长61％，其中住宅竣工152.5万平方米，同比增长72.6％。住宅销售面积比竣工面积多317万平方米，全市商品住房的销售量大大超过供应量，住房供不应求的局面加剧。

住宅空置继续下降。在住房市场需求不断扩大的情况下，空置住房逐渐减少。由于住宅销售面积的增长快于竣工面积的增长，致使全市住房空置减少。到7月底，全市商品住宅空置面积49.4万平方米，比上年同期减少26.4%。其中：住宅空置面积21.9万平方米，下降43.4%；商业营业用房空置16.6万平方米，办公楼空置3.7万平方米。非住宅尤其是商业用房空置比例明显提高，结合市场供求来看，今后应加大非住宅市场的调控和引导。从空置时间看，空置一年以上的商品房40.9万平方米，占全部空置房比重近82.8%。其中，住宅空置16.1万平方米。空置面积的减少，一方面会减少社会资源的浪费，另一方面也会少占压资金，提高房地产开发企业的效益。

6、商品房供求结构趋于合理，产品结构逐步升级。商品住宅的供应结构有所改善。前两年，商品住宅有向超大、超豪华方向发展的倾向，这一结构问题影响了商品房市场的稳健运行。自“国六条”实施以来，特别是今年以来，郑州各地都对商品住宅的供应结构进行了调整，以逐步实现90平方米以下户型占比达到70％的目标。在市场竞争日益激烈的情况下，房地产开发企业不断加大项目前期市场调查和研究力度，根据政策和市场需求设计和开发产品，开发经营理性。

从面积结构上看，不同套型面积分组的住宅市场供应和销售所占比例基本一致，这表明市场上各种套型的住宅供求较为平衡。同时，市场向着中、小套型住宅供应和销售比例同步逐渐提高，而大面积套型供求同步逐渐下降的良好态势发展。中小套型住宅供应加速，市场接纳度提高。“国六条”出台后，90平方以下住宅供应比例明显加大，且越来越受市场欢迎。相对应，140平方米以上大户型住房销售速度减缓。以上表明，在国家宏观调控政策指导下，我市的住房开发和需求户型结构趋于合理。

据统计，1-7月套型面积在90平方米以下的住宅施工面积553.3万平方米，占住宅施工面积的比重为23.9%，其中90平方米以下新开工面积占比重为37.1%。住宅套均面积下降，户型设计趋于紧凑、合理。

从产品结构上看，高层住宅开发渐成主流，保障性住房建设加快。随着土地的日益稀缺、土地价格的提高，传统的多层住宅开发比重在下降，而高层开发量在明显上升，同时我市保障性住房建设力度逐步加大，经济适用房供应量增加。

7、经济适用房建设力度加大，商品房结构性矛盾有所缓解。经济适用房是具有保障性质的住房，其开发力度关系到中低收入家庭的安居问题，关系到房地产市场的健康发展，关系到和谐社会的推进。今年1-7月累计，全市住宅新开工面积为652.3万平方米，同比增长27.8%，其中经济适用房新开工面积为42.1万平方米，同比增长51.4%，占住宅新开工面积的比重为6.5％。1-7月住宅投资完成109.6亿元，同比增长26%，其中经济适用房投资完成7.1亿元，同比增长65.1%，占住宅投资的比重由去年同期的4.9%提高到6.5%，提高1.6个百分点。

8、市场开发和需求趋于理性与成熟。我市房地产市场受国家调整住房套型面积的政策影响，过大的住宅套型设计迅速调整，户型趋于经济适用、紧凑合理。购买商品房选择一次性付款的比例在逐年提高，而按揭贷款比例呈下降趋势，尤其近三年受商业银行多次提高个人住房贷款利率、提高首付款比例及限制第二房贷款等政策措施的影响，按揭贷款购房比例下降明显，既有利于抑制过热、超前的住房消费，又降低了产业金融风险。

二、当前房地产市场发展中存在的主要问题

今年以来，郑州房地产市场总的发展形势良好，但也存在着一些值得注意和不容忽视的问题，主要表现在房价持续上涨且涨幅较高和商品房供应结构性矛盾还比较突出两个方面，影响和制约着房地产市场的进一步健康发展。

1、土地价格持续快速增长，房价压力继续增大。今年以来，郑州土地价格一直处于上涨之中，且上涨幅度较大。1-7月全市房地产开发企业购置土地面积138.5万平方米，同比下降33.7%。土地成本作为房地产开发的主要成本和房价构成的主要要素之一，它的价格不断上涨必定会影响到房价的持续上涨。在目前土地资源十分紧缺，价格不断上涨的形势下，房价上涨的压力会继续加大。

2、商品房价格持续上涨，住宅价格涨幅较高。商品房价格上涨较快。由于房地产在国民经济发展中所起的作用越来越大，而且与居民的切身利益有着密切的联系，所以房价问题受到了社会各界普遍的关注。近三年来，郑州房地产市场在持续快速发展的过程中，价格也上涨较快，在卖方市场的情况下，还出现了一些开发商控制房价、制造虚假信息等违反法律法规的行为。

今年以来，郑州商品住宅销售价格基本延续去年的趋势继续上涨，全市住宅价格一路高涨，且呈愈涨愈烈之势。据有关调查和资料显示，今年房价上涨的主要原因是土地价格的高速增长，土地价格的大幅度增长成为房价涨幅过大的主要原因之一，其它如钢材、水泥等主要建材价格上涨，节能和环保新产品的大量运用，人员素质提高职工工资增加，小区环境改善楼盘档次提升，房地产企业高垄断利润、开发商捂盘惜售等都是今年以来房价持续上涨的主要推动因素。全市目前商品房期房平均价格为3548元/平方米，比上年同期提高23.6%。其中住宅均价为3218元/平方米，比上年同期提高23.9%。

3、住房供应结构不尽合理，结构性矛盾还比较突出。今年以来通过加大经济适用房和廉租房建设投入力度，商品房供应结构不合理状况有所改观，但由于长期积累的矛盾，目前商品房供应结构性矛盾还比较突出，短时间内还难以得到根本解决。结构性矛盾主要体现在90平方米及以下商品房所占比重仍然较低。从完成投资额来看，今年1-7月份，郑州90平方米及以下住宅投资完成28.6亿元，占全部住宅投资的26.1%；从施工面积和新开工面积来看，全市90平方米及以下商品房施工面积553.3万平方米，占全部住宅施工面积的23.8%，其中新开工面积242.1万平方米，占住宅新开工面积的比重仅为37.1%，无论从投资完成额还是施工面积或者是新开工面积，离70%的目标还有很大差距。

三、房地产市场发展趋势及对策

（一）        发展趋势

根据今年全市房地产市场发展的情况和趋势，我们认为2007年郑州房地产业将继续在调整期运行。经过调整和发展，郑州的房地产业发展将更趋理性，将继续保持稳定快速增长态势。

一是今年以来国民经济继续保持在高位上稳定运行（上半年郑州实现地区生产总值比上年同期增长15.7%，财政收入同比增长29.3%，城乡居民收入分别增长12.3%、21.6%），总体上呈现出经济增长的协调性提高、活力增强、结构改善、质量和效益不断提升的良好发展新态势，下半年仍将保持这一发展趋势。经济增长加快，企业效益提高，人们收入增多，消费水平提升必将对房地产市场形成新的拉动和支撑。

二是由于房地产具有高额的利润，投资回报率高，近年来特别是今年以来大量企业和资金进入房地产市场，极大地提高了房地产开发企业的规模和实力，将进一步加快和促进郑州房地产市场的发展。

三是当前房地产业快速发展，房地产业已成为郑州重要支柱产业之一，其在国民经济增长和社会发展中的地位和作用不断提高，它的健康发展对于满足广大群众基本住房需求、保持国民经济平稳较快增长、确保社会稳定和小康社会以及和谐社会建设具有十分重要的作用，尤其是当房地产产业成为各级政府财税收入重要来源和渠道时，必将受到各级政府的特别关注和成为扶持的目标。

四是从经济发展的一般规律来看，经过“九五”、“十五”十多年的发展，目前郑州房地产产业正处于一个快速发展的新时期，特别是经过宏观调控的洗礼，房地产企业的市场竞争意识、市场的适应能力、竞争能力以及经济实力有了很大的提高，在郑州房地产业快速发展中的拉动和支撑作用愈来愈明显，后发优势正在逐步体现，这种快速发展的趋势将持续一段时期。

五是从市场供求关系看，居民购房需求旺盛，房地产仍有很大的发展空间。居民贷款的绝大部分用来购房；再从目前城乡居民的居住条件来看，到去年底，郑州城市居民人均拥有的住房建筑面积（23.8平方米）和使用面积离小康目标和现代化目标仍有一定差距，对住房仍将保持较旺的需求。

六是从目前郑州乃至全国的物价水平及走势看，今年郑州的房价仍将趋于上升区间，上半年郑州CPI为3.4%（全国为3.2%，5、6月份分别为3.4%、4.4%），其中5、6月份分别达到3.6%和5.2%，连续4个月超过3%的“警戒线”，下阶段物价总水平上涨的压力仍然较大，必将进一步影响到房价的水平和走势。从全国的房价来看，房价看涨是大势所趋，有资料显示，6月份，全国70个大中城市商品房销售价格全面上涨，同比上涨了7.1%，涨幅创下23个月来新高。国家针对目前房地产市场发展中存在的房价涨幅过高等突出问题将进一步采取有关宏观调控措施，随着各地逐步贯彻落实和到位，商品房供应结构不合理的状况会有所好转，所有有关针对房地产宏观调控的措施都会在一定程度上对商品房价格及走势产生积极的影响。

（二）        对策建议

总的来看，近年来特别是今年以来郑州房地产市场发展的形势是好的，但也存在着一些不容忽视的问题，我们必须加以密切关注和认真解决。为了促进郑州房地产市场的健康发展，在以后的工作中我们建议做好几方面的工作：

第一，从政府的层面来看，各部门要针对当前房地产市场中存在的突出问题，按照贯彻落实科学发展观的要求，切实认真贯彻落实国家宏观调控的各项政策和措施，认真制定和抓紧实施住房建设规划制度，进一步完善房地产开发土地供应办法，合理控制城镇房屋拆迁规模和进度，将调整住房供应结构、稳定住房价格的各项任务落到实处，促进房地产市场又好又快发展。

第二，从企业的层面来说，各房地产开发企业应抓住当前宏观调控的有利发展机遇，进一步苦练内功，在提高质量、强化服务、降低成本、提升品牌形象等多方面下大力气，做大做强企业，千万不要因当前较好的发展形势而忽视企业内在素质的提升。市场竞争是激烈而无情的，只有不断进取，不断创新，始终把消费者当作上帝，才能在市场竞争中发展壮大并立于不败之地。

第三，从消费者的角度来讲，广大城镇居民要合理消费、理性消费，切实改变消费理念，根据收入情况，通过租赁房屋、购买二手房、购买新房等不同方式、多种途径实现和满足住房需求，切不可盲目攀比、提前消费，做房价不断上涨的推波助澜者。当然政府要千方百计采取措施稳定房价，建立健全房地产市场信息发布制度，提高市场透明度，规范房地产市场秩序，这对于正确引导居民理性消费，改善心理预期是至关重要的。

第四，从商品房销售价格来看，在国家和省稳定房价政策的作用下，增幅仍然较快，价格持续在高位运行，说明贯彻落实国家宏观调控政策、稳定商品住房销售价格、防止价格反弹的任务还较艰巨。因此建议以下几点：

1、         采取有效措施抑制房价过快增长

由于房地产价格的上涨，其投资收益大为提高，吸引了众多投资者，他们在获得较高投资收益同时，也改善了人们的居住条件。但房地产价格的过快增长会使社会经济资源过分集中到房地产业，长期下去会形成越涨越集中的不良循环，一方面金融风险越积越大，另一方面住房问题将成为中低收入家庭沉重的负担，所以必须采取切实措施控制房价的过快增长。

房屋作为一种特殊商品，它既是消费品，也是一种投资品。在社会成员之间贫富差距较大的情况下，一方面中低收入家庭无力购买自有住房，另一方面高收入家庭富余财力较多，房产就成为一种较好的投资品，其价格会不断上涨。在这种情况下，中低收入家庭的住房问题就应由政府来帮助解决，通过建立健全有效的住房保障机制，对房地产市场价格会起到一定的抑制作用。目前，一是要增加市场供应，特别是普通住宅的供应；二开发建设限价商品房。限价商品房的价格应根据中低收入家庭的平均收入来确定（房款总价最好控制在中低收入家庭年收入的6-10倍之间），同时对限价商品房的上市流通时限延长到10年或更长，并征收较高的交易税，用于补充限价商品房开发资金；三是要组建专门的限价商品房（或安居房）开发机构，代表政府进行限价商品房的开发与经营；四是要对高档商品房及别墅征收特别税；五是要建立限价房（或安居房）建设发展基金。资金来源由土地转让收入的一部分、高档商品特别税等多渠道解决。

2、         加强市场监管，规范市场秩序

要继续贯彻落实国家宏观调控政策，严格执行开发项目资本金制度，完善对房地产开发项目的监管机制。职能部门要加强商品房市场监管，一是在土地拍卖时对开发项目的开工、竣工时间做出明确规定；二是加大对发布虚假宣传广告和虚假销售信息，以及违规销售、违规中介等失信行为和违法行为的曝光和查处力度。

3、         调整土地供应结构，增加普通住宅用地

必须根据城市规划，增加房地产开发用地年度计划中普通商品住房和经济适用住房建设用地比例，增加普通商品住房和经济适用住房建设用地的供应量。同时，要依法制止闲置、囤积土地和炒卖土地的行为。

4、         进一步增大容积率，提高土地利用效率

目前，房地产开发投资中土地购置费比例过大，其主要原因一是部分房地产开发企业有囤地可能；二是容积率低，降低了土地的利用效率。因此，在打击囤积土地的同时，要进一步提高容积率，提高单位土地的商品房供应量。

5、         优化土地供应方式，防止土地垄断

土地具有唯一性和稀缺性，很容易形成区域性垄断，因此在进行成片大规模地块开发时，不应整体拍卖，建议实行总体规划，划零拍卖。多引进几家开发商同时进行开发，既缩短了开发周期，又可形成良性的市场竞争格局，更有利于商品房销售价格的稳定。