2007年，国家对房地产市场的宏观调控进一步深化，“物权法”的颁布实施、“房贷新政”、央行六次加息十次提高存款准备金利率等一系列的宏观调控政策全面出台，对整个房地产行业产生了巨大的影响，使房地产市场经历了一次严峻的考验。

2007年，郑州市房地产市场在全市经济建设快速发展和住房需求强力推动下，在落实国家宏观调控政策的同时继续保持了较快的发展速度，房地产开发投资继续增长，市场供需总体两旺，房地产市场总体呈现健康、稳定发展态势。

一、郑州市房地产开发基本情况

（一）房地产投资继续保持较快增长。

1、房地产开发投资规模继续扩大。2007年，全市完成房地产开发投资298.8亿元，比上年增长30%，但增幅较上年有所回落，低于去年同期6.8个百分点，占城镇固定资产投资的比重由上年的27.4%下降为26.3%。

    从全年的走势看，全年房地产投资均以26%以上的速度增长，其中增幅最高的为1-4月份 50.2%，最低为为1-6月份26.1%，从各月房地产投资变化分析，呈现先扬后抑，平稳回落的特点。

2、办公楼建设比重上升，商品住宅比重下降。

2007年，在全市房地产开发投资中，住宅建设完成投资225.2亿元，比上年增长27.1%，低于全市房地产平均增长速度2.9个百分点，占全部房地产开发投资的比重由上年的77.1%下降为75.4%，下降1.7个百分点；办公楼建设比重上升，由上年的6.1%上升为7.7%，上升1.6个百分点；商业营业用房所占开发投资的比重为11.8%，比上年下降0.1个百分点。住宅投资中，经济适用房投资17.6亿元，比上年增长53.3%，占全部住宅投资的比重为7.8%，比上年提高1.3个百分点。

3、大项目增多，规模化开发成为主导力量。

2007年，郑州市房地产在建项目的开发规模进一步加大，房地产开发施工面积超10万平方米的在建项目增至131个，完成投资196.8亿元，施工面积达2672.3万平方米，占全市商品房屋施工面积的72.5%，成为房地产开发的主导力量。计划总投资超十亿元的项目25个，完成投资73.9亿元，占全市房地产开发完成投资的比重为24.7%，同比增长57.9%。

（二）房地产土地开发和购置面积减少。

2007年，全市房地产完成开发土地面积281万平方米，比上年下降9.4%；本年购置土地面积249.4万平方米，下降19.1%；土地平均成交单价每平方米比上年提高336元。

（三）房地产开发面积进一步扩大，结构进一步调整。

1、商品房屋施工面积进一步扩大。2007年，郑州市商品房屋施工面积达3684.4万平方米，比上年增长38.2%，其中住宅施工面积2817.4万平方米，比上年增长36.3%；

2、新开工和竣工面积稳定增长。

2007年，全市新开工商品房屋施工面积达1400万平方米，比上年增长19%，占施工总面积的38％。其中住宅新开工面积1118.6万平方米，比上年增长21.8%，占住宅施工总面积的比重为39.7％；

2007年全市商品房竣工面积665.4万平方米，比上年增长36.7%，其中商品住宅竣工面积538.6万平方米，增长30.8%，占商品房竣工面积的比重为80.9%。

3、商品住宅结构进一步调整，2007年，郑州市90平方米以下的商品住宅施工面积为832.8万平方米，占全市商品住宅施工面积的比重为29.6%；140平方米以上的商品住宅施工面积为304.2万平方米，占全市商品住宅施工面积的比重为10.8%，经济适用房施工面积为203.9万平方米，比上年增加50.4万平方米，占全市商品住宅开发面积的比重为7.2%，别墅、高档公寓施工面积149.5万平方米，占全市商品住宅开发面积的比重为5.3%。

（四）资金到位良好，银行贷款增速减缓。

2007年，全市房地产开发到位资金481.4亿元，比上年增长58.9%，高于本年房地产开发投资的增长水平。其中，国内贷款47亿元，增长18.6%，增速比上年下降7.2个百分点，所占比重比上年下降3.3个百分点；企业自筹资金134.1亿元，增长29.4%；其他资金到位295.6亿元，增长88%，其中定金及预售款184.3亿元，增长82%，占本年资金来源的比重为38.3%，比上年提高4.9个百分点。

二、房地产供应基本情况

（一）商品房整体供应加速、商品住宅供求总量基本平衡。

近几年来，市区商品房年度新增供应规模受政府宏观调控政策和市场自身供求关系的影响，持续增大，尤其是2007年度供应量猛增，首次突破千万平方米，2007年郑州市区商品房累计新增供应（新批准预销售）面积1124.0万平方米，较2006年同比增长43.5%，其中商品住宅批准预售面积920.1万平方米，同比增长36.6%。

全市商品住宅的户均销售面积，从上年的112.6平方米降到了104.5平方米，全市商品住宅的供销比为1.2∶1，保持在较为合理的区间内，供求总量基本平衡。

（二）中小套型住宅供应增加。

“国六条”出台后，郑州市普通商品住宅的供应逐步增加，有效改善了住房供应结构，相对应，140平方米以上大户型住房供应速度减缓。

2007年全市90平方米以下的中小套型住宅比例进一步提高，其商品住宅供应面积，已经超过了32.4％，套数比例已达到54.1%。2007年，郑州市新批商品住房开发建设规模中，90平方米以下住宅建设比例严格按照国家规定已达到70%以上，表明在宏观政策调控和引导下，郑州市住房建设和需求户型结构正逐步理性调整。

三、房地产销售基本情况

（一）商品房销售旺盛，空置减少。

2007年，全市商品房销售1098万平方米，同比增长37.1%，销售额为392.3亿元，同比增长69.6%，其中商品住宅销售面积1005.2万平方米，同比增长33.3%，所占比重为91.5%，商品住宅销售额为334.5亿元，同比增长64.9%，所占比重为85.2%。

2007年郑州市期房继续旺销，现房需求下滑，全年期房销售940.5万平方米，同比增长47.8%，继续保持着强劲的热销势头。现房由于存量面积较少，在一定程度上影响了现房的销售，现房销售面积同比下降4.2%。
    2007年郑州市市区商品房销售继续放量增长，全年市区商品房累计销售面积达846.3万平方米，占全市销售总量的77.1%。其中，销售面积总量居前三甲的分别是金水区、郑东新区、中原区，三城区销售面积合计537.4万平方米，占市区销售总量的63.5%。

2007年，郑州市住宅空置面积继续下降，在住房市场需求不断扩大的情况下，销售面积的增长速度继续快于竣工面积的增长速度，空置住房继续减少。年末全市住房空置面积70.3万平方米，比上年末下降7.7%，其中住宅空置面积32.2万平方米，同比下降14.9%。

（二）商品房价格涨幅较大，年底略有回落。

2007年，全市商品房在销售火爆的同时，从2季度起商品房销售价格逐月走高，4季度随着国家提高第二套房首付比例政策的落实以及再次提高存款准备金、利率等宏观调控政策实施的累积效应，抑制了部分投资需求，同时也抑制了部分改善需求。2007年郑州市区商品房销售价格为3927元/平方米，扣除物价增长因素后比2006年实际增长15.1%，其中商品住宅均价为3552元/平方米，扣除物价增长因素后实际增长13%，为抑制房价的持续快速增长，国家相继出台了多项宏观调控措施，全市房价逐月快速增长的势头得到了初步遏制。全市3月份以来各月商品住宅价格环比分别增长4.4%、0.1%、9.3%、0.6%、0.9%、0.3%、1.9%、6.5%、-1.7%、0.2%，商品住宅价格环比涨幅较大的为5月份和10月份，11月出现回落，12月基本处于平稳趋势。

四、2007年房地产市场中需要关注的主要问题

1、商品房价格上涨过快，房价收入比偏高。

2007年，由于流动性过剩、土地购买和拍卖价格屡创新高和开发建设成本上涨较快、企业销售成本的不断增加，市民对房价上涨的预期和房地产投资性比例提高及住房有效供应不足等多种原因，郑州市商品房价格加速上扬。商品房销售价格在10月达到了最高，11月虽然出现一定的回调，房价环比涨幅开始下降，但整体上仍在高位运行。

2007年，郑州市区商品房销售均价为3927元/平方米，商品住宅均价3552元/平方米，同比上涨19.4%。2007年郑州市城镇居民人均可支配收入14084元,增长速度为15.6%,低于商品住宅价格增长速度3.8个百分点,按户均3人计算,每户年收入为4.2万元,一套面积100平方米的住宅均价为35.5万元,是当年家庭年收入的8.45倍,与世界银行提出的房价应是家庭年收入的3-6的标准相比,房价明显偏高。

2、土地价格持续快速增长，房价压力继续增大。

2007年，郑州市土地价格一直处于上涨之势，土地平均成交单价每平方米比上年提高336元，全年全市房地产开发企业购置土地面积249.3万平方米，同比下降19.1%，完成土地开发面积281万平方米，同比下降9.4%。土地成本作为房地产开发的主要成本和房价构成的主要要素之一，它的价格不断上涨必定会带动房价的持续上涨。在目前土地资源十分紧缺，价格不断上涨的形势下，房价上涨的压力会继续加大，不利于房地产业的持续发展。

3、商品房供应结构性矛盾还比较突出。

结构性矛盾主要体现在：一是90平方米及以下商品房所占比重仍然较低。从完成投资额来看，2007年，郑州90平方米及以下住宅投资完成70.7亿元，占全部住宅投资的31.3%；从施工面积和新开工面积来看，全市90平方米及以下商品房施工面积832.8万平方米，占全部住宅施工面积的29.5%，其中新开工面积475.1万平方米，占住宅新开工面积的比重为42.5%，无论从投资完成额还是施工面积或者是新开工面积，离70%的目标还有很大差距；二是经济适用房比例较低，2007年郑州市经济适用房完成投资17.6亿元，占全部住宅投资的比重为7.8%，施工面积203.9万平方米，占全部住宅施工面积的7.2%，其中新开工面积53.9万平方米，仅占住宅新开工面积的比重为4.8%。

4、中等及中等偏低收入家庭的住房问题凸现。

2007年8月，国务院发布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》后，低收入家庭在住房问题上有了希望，中等及中等偏低收入家庭的住房问题就凸现了出来。目前，这部分家庭享受保障性住房资格不够，商品住房价格支付不起，二手房选择的余地有限，政府还缺少有效的政策支持，尤其是在目前房价较高的情况下，此矛盾十分突出，应该引起政府和市场的高度重视。

2007年，通过加大发展经济适用房和廉租房的方法，帮助解决了部分低收入家庭的住房困难。但是要把低收入家庭全部纳入住房保障体系，需要增加大量的资金投入；经济适用房建设也需要投入相当数量的公共资源。当前，政府应当首先将有限的资金和土地资源给予最需要支持和补贴的低收入保障家庭，对于中等及中等偏低收入的家庭，可根据实际情况，采取多种方式解决他们的住房难问题；通过建立多渠道的投融资机制，通过金融、财税等政策的支持，鼓励通过市场，包括二手房交易和租赁市场，逐步形成适度、多样、梯次供应和消费模式，有计划、有步骤地解决他们的住房问题。

5、四季度市场明显出现了调整和观望。

2007年11月，郑州市区住宅销售价格涨幅开始回落，11月商品住宅销售价格与10月份相比，环比下降1.7个百分点，使得人们对房价普遍上涨的预期发生了变化，观望气氛浓厚。

市场出现这一现象的原因是多方面的。一是第二套房贷政策出台、从紧的货币政策和央行的连续6次加息，抑制了部分超前消费和投资性购房需求；二是保障性住房建设力度加大和经济适用房廉租房计划供应量的增加，分流了部分购房需求，使更多的中低收入家庭寄希望于通过限价房等政策性住房来解决；三是由于房价上涨过快，超过了购房者的承受能力，部分购房者不得不推迟了改善性购房计划，再加上市场波动带来的预期变化，郑州市房地产市场在2007年底出现调整和观望形势实属必然。

五、2008年郑州市房地产市场发展展望和建议

房地产市场运行与国家宏观经济形势和政策环境的变化，与市场本身供求的变化息息相关，2008年国家的宏观调控将更为理性和成熟,郑州市房地产市场发展也将是一个越来越趋向理性的过程，2008年的郑州房地产业将继续在宏观经济形势影响和国家调控政策的引导下在调整中运行发展，住房供应结构将进一步优化，住房保障政策将进一步推进，房地产作为全市国民经济的支柱行业之一，将保持稳步健康发展的态势，同时我们也应该看到，2007年底开始出现的观望形势或将延续一段时间，这从2008年一季度郑州市商品房销售出现大幅下降情况中已得到印证。市场出现销售量的适度下降及房价的适度回落，从某种意义上说也是市场回归理性的一个必然过程，但是商品房的销售下降将直接影响开发企业的资金来源，在资金来源受影响的情况下，郑州市房地产开发投资能否保持快速增长，将是郑州市房地产市场发展面临的严峻考验。

近年来，郑州房地产市场稳步快速发展总的形势是好的，但也存在着一些不容忽视的问题，我们必须加以密切关注和认真解决。为了促进郑州房地产市场的健康发展，在以后的工作中我们建议做好几方面的工作：

1、加大住房供应结构优化调整力度，加强保障性住房建设

今后一个时期，各级政府主管部门应继续积极调整商品房屋结构，着重抓好住房供应结构的调整优化，大力增加普通商品住房供应，特别是中低价位、中小户型住宅的供应，确保新审批、新开工的商品住房套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重达到开发建设总面积的70%以上。目前适合广大中低收入群体改善居住条件的中低价位、中小户型住宅供应不足，宜运用税收、信贷、土地等手段，积极鼓励发展节能、环保型住宅，严格控制大套型商品住房建设，大力压缩别墅及高档公寓类建设。

建立健全分层次的住房供应保障体系，充分发挥政府保障职能，加快健全廉租住房制度，继续加大廉租住房的建设比重，增加房源供给，积极解决城市低收入群众住房困难，让家庭经济条件特别困难的群体租得起房、租得到房。同时进一步提升经济适用房所占比例，严把经济适用房建设标准，严格上市交易管理，完善经济适用房申请、审核、公示制度，加大对销售环节的管理，严肃查处违规行为，确保经济适用房真正用于解决城市低收入家庭的住房困难。

2、科学合理利用土地，加大存量土地清理力度。

要以科学发展观为指导，科学、合理使用土地资源，优化土地资源配置，合理确定各类房地产用地的布局和比例，优先落实经济适用房、套型建筑面积90平方米以下的普通住房、危旧房改造和城市基础设施建设拆迁安置用房建设项目。同时，应加大存量土地的清理力度，依法查处闲置囤积土地，保证闲置存量土地的开发；加强土地出让管理，将套型结构比例、建设标准及各项规划指标列为土地出让的前提，明确项目的开工、竣工时间，并加强审批后项目的动态监管，严格按照约定条件进行开发建设。

3、积极拓宽房地产融资渠道。

目前郑州市房地产企业自筹资金在开发资金来源中的比重还比较低，房地产开发资金主要依靠国内银行贷款。在房地产信贷管理进一步严格而流动性过剩的情况下，建议不失时机地拓宽融资渠道，创新房地产金融产品。支持房地产开发企业通过股权合作、上市等渠道筹集开发资金；对积极开发中小户型、中低价位普通商品住宅的企业、对推动省地节能环保型住宅的企业，给予融资的支持。通过大力发展住房产业投资基金、住房债券、房地产信托等融资工具，将流入房地产投资性消费的资金和保险基金、养老基金引导到住房融资市场，吸引社会资金进入住房开发和住房保障领域，以缓解由于投资渠道短缺、住房投资性需求的增加给市场带来的压力。积极探索商业性与政策性相结合的住房融资模式和运作机制，实行差别化住房信贷政策、发展多样化住房信贷机构、健全住房金融风险分担和转移体系、拓宽资金渠道，支持和鼓励广大的中等收入家庭通过市场，特别是二手房市场解决住房问题，使住房资源更加合理、有效的利用。

4、进一步规范房地产市场，切实保障各方合法权益。

当前，郑州市房地产市场仍存在不规范之处，个别开发商违规开发、虚假宣传、虚假销售合同不同程度存在。近年来，随着物业管理服务范围的扩大，物业纠纷日益增多，物业管理矛盾突出，影响了居民的正常生活，也不利于社会的和谐稳定。要积极建立健全社区居委会指导下的业主自我管理和自律机制、规范物业服务和收费标准，着重解决好开发建设遗留问题、物业费负担过重等问题，要强化政府在物业管理中的职责，保障各方的合法权益，共建和谐社区。住房二级市场尤其是房屋中介亟需加强管理，规范交易行为，切实保障买卖房屋人的合法利益。

5、开展住房供需情况调查研究，进一步完善房地产信息的发布工作，完善房地产预警、预报机制。